سرگیجه در بازار مسکن

همدلی| آرزو نیکوکار: «فرحبخش» کارشناس مسکن می‌گوید: «مشکل تامین مالی در دوسوی بازار مسکن وجود دارد؛ در سمت تقاضا و در سمت عرضه. در بخش ساخت مسکن زمانی با داشتن چند میلیارد تومان سازنده‌ها قادر به ساخت مسکن بودند اما این مبلغ در حال حاضر به چند ده میلیارد تومان رسیده است. انبوه ساز یا سازنده مسکن، سرمایه در گردش بسیار بالاتری برای ورود به بازار مسکن نیاز دارند. حال سوال این است که این مبلغ باید از کجا تامین شود؟ قاعدتا این نیاز را باید بانک‌ها از طریق تسهیلات ایجاد کنند که تاکنون این اتفاق نیفتاده است. »
بانک‌هایی که مشارکت ندارند
در همین حال آخرین آمارهای منتشر شده نشان می‌دهد که حدود 11 بانک هیچ مشارکتی در امر مسکن و ارائه تسهیلات نداشته‌اند.به عبارتی بانک‌های کشور تا شهریور ماه امسال معادل 116.2 همت را به جهش تولید مسکن اختصاص داده‌اند که نسبت به ماه قبل 11.7 درصد افزایش داشته اما همچنان 11 بانک در طرح نهضت ملی مسکن هیچگونه تسهیلاتی پرداخت نکرده‌اند.عملکرد بانک‌ها در اجرای قانون جهش تولید مسکن همچنان از میزان هدف‌گذاری شده عقب است.
اقساط غیر قابل پرداخت
فرحبخش درباره وضعیت بخش تقاضا در بازار مسکن به اکو ایران می‌گوید: «اگر حتی یک وام دو میلیارد تومانی را برای خرید یک خانه حداقلی در تهران در نظر بگیریم پرداخت اقساط آن غیر قابل پرداخت است. اگر همین وام را یک بانک دولتی با سود مشخص به مردم واگذار کند، مردم امکان پرداخت قسط آن را ندارند که حدودا 56 میلیون تومان خواهد شد. از این نگاه باید بگوییم که مسکن تبدیل به کالایی لوکس شده که امکان دستیابی به آن برای مردم اصلا امکان‌پذیر نیست.»وی مسائل مسکن را مرتبط با مسائل دیگر در کشور عنوان می‌کند و می‌گوید: «ما در وضعیت تورمی قرار داریم که حدود 50 – 60 درصد قیمت مسکن را بالا می‌برد اما درآمد مردم سالی 20 درصد افزایش می‌یابد. در این حالت ما شاهد کاهش مستمر قدرت خرید مردم هستیم. دوره انتظارهایی هم که توسط افراد مختلفی درباره خانه‌دار شدن مردم اعلام می‌شود با واقعیت‌ها چندان همخوان نیست؛ چرا که در این اعداد که می‌گویند 70 سال و یا 100 سال زمان انتظار حقوق‌بگیران برای خرید مسکن است، قیمت مسکن ثابت فرض می‌شود و یا خوشبینانه در نظر گرفته می‌شود که درآمدها با قیمت مسکن بالا می‌رود. در حالی که تجربه نشان می‌دهد اینگونه نیست و افزایش درآمدها گاهی نصف افزایش قیمت مسکن هم نبوده است. »
وی می‌گوید:« در کوتاه مدت دولت هیچ راهکار خاصی ندارد تا بتواند این فاصله را کاهش دهد. شاید تامین مسکن اجتماعی در کوتاه مدت بتواند به نیازهای بخشی از جامعه پاسخ دهد. دولت می‌تواند گروه‌هایی را انتخاب کند و بر اساس نیازها به طور موقت آن‌ها اسکان دهد و این مسکن را به شکل استیجاری در اختیارشان بگذارد.البته این راهکار نیز موقتی و برای ترمیم مقطعی تقاضا در بازار مسکن قابل استفاده است تا دولت بتواند راهکارهای بلندمدتی را دنبال کند. »
سیاست اعطای زمین و افقی سازی
در همین حال مسئولان دولت سیزدهم پس از اینکه مخبر اعلام کرد دولت نباید مسکن بسازد بلکه باید از ساخت مسکن حمایت کند از سال گذشته سیاست اعطای زمین را پیگیری کرده‌اند. در همین حال افقی‌سازی و گسترش حاشیه شهرها برای ساخت خانه‌های ویلایی و مسکن‌سازی در سطح مورد نظر برخی از کارشناسان دولتی قرار گرفت و در برنامه هفتم نیز به این مقوله توجه شد. وزیر راه در آخرین اظهار نظر خود درباره ساخت مسکن گفته است: سیاست وزارت راه و شهرسازی در دولت سیزدهم و در اجرای طرح نهضت ملی مسکن، ساخت خانه‌های یک طبقه است.
«مهرداد بذرپاش» در آیین افتتاح آزادراه شیراز - اصفهان و جلسه شورای هماهنگی راه و شهرسازی در شیراز با بیان این‌که اگر بانک‌ها همراه‌تر شوند ساخت مسکن شهری و روستایی افزایش چشمگیری خواهد داشت، گفته: تک طبقه‌سازی سیاست ماست و هرکجا زمین اجازه دهد این کار را با رعایت ملاحظات انجام خواهیم داد.
او میزان زمین تأمین شده برای اجرای طرح نهضت ملی مسکن توسط دولت سیزدهم را بی‌سابقه اعلام کرد و با مقایسه این طرح با مسکن مهر از تامین 50 هزار هکتاری زمین در سراسر کشور خبر داد، میزانی که بیش از 6 برابر زمین‌های مورداستفاده در پروژه مسکن مهر است.
در نبود مشارکت بخش خصوصی
در همین حال چندی پیش «جمشید برزگر» رئیس کانون انبوه‌سازان  در یک نشست خبری در رابطه با آخرین جزئیات از  پروژه نهضت ملی مسکن اعلام کرده بود؛ طبق طرح نهضت ملی مسکن به ساخت سالانه حدود یک میلیون واحد مسکونی نیاز داریم که بین ۳۵۰ تا ۴۰۰ هزار واحد توسط بخش خصوصی تولید می‌شود.
اما با همه این اوصاف کارشناسان بر این عقیده‌اند که طراحی‌های دولت در بازار به دلیل نبود برنامه منسجم و مهیانبودن بسترهای اقتصادی مورد نیاز برای مشارکت بخش خصوصی به نتیجه نخواهد رسید. چنانکه «بیت‌الله ستاریان» در گفت و گو با «همدلی» می‌گوید:ساخت انبوه مسکن نیازمند رشد اقتصادی بالا و ادامه‌دار است تا زمینه‌های حضور بخش خصوصی و سازندگان مسکن مهیا شود. سیاست‌های دولت در زمینه افقی سازی به نتیجه نمی‌رسد چرا که گسترش افقی مسکن هم هزینه‌های بسیاری را به همراه دارد و هم شهرهای جدید حاشیه‌ای را با مشکلات خدمات فرهنگی، اجتماعی و خدماتی رو به رو خواهد کرد.
این همان نکته‌ای است که کارشناسان دیگری نیز بر آن اتفاق نظر دارند.
«مهدی روانشادنیا» به «همدلی» می‌گوید: در حال حاضرساخت مسکن نیازمند بودجه هنگفتی است. افزایش جرایم اعمالی از سوی شهرداری،هزینه‌های صدور پروانه و ریسک‌های اقتصادی موجود موجب شده تمایل مشارکت بخش خصوصی در این حوزه کاهش یابد. اغلب کارشناسان معتقدند ساخت یک میلیون واحد مسکونی درسال و انجام تعهدات دولت در جهش ملی مسکن با این شرایط اقتصادی تقریبا غیر ممکن است و تعدد طرح‌ها و ایده‌های مطرح شده از سوی دولت جز ایجاد آشفتگی و سردرگمی در بازار مسکن، نتیجه‌ای به دنبال نخواهد داشت.