فاصله بازار مسکن تا ثبات

همدلی|  سمیرا اکبریان: آمارهای منتشر شده از روند پیشرفت نهضت ملی مسکن، نشان از سرعت پایین ساخت و ساز و تحویل فقط ۴۲۰۰ واحد مسکونی است اما دولت پس از مشکلات عدیده‌ای که با این حوزه داشته معتقد است مردمی‌سازی نهضت ملی، راه‌ حل خوبی برای سرعت بخشیدن به پیشرفت پروژه‌ ساخت مسکن ملی است.
مهرداد بذرپاش، وزیر راه و شهرسازی در اوایل امسال اعلام کرد که تاکنون به ۲۰۰ هزار متقاضی طرح نهضت ملی مسکن، زمین تحویل داده شده و واگذاری زمین به ۴۰۰ هزار نفر در سال جاری نیز در دستور کار قراردارد.
به نظر می‌رسد واگذاری زمین به مردم برای ساخت مسکن، مهم‌ترین اقدام برای مردمی سازی نهضت ملی مسکن است. زیرا در حالت عادی با توجه به اینکه توان مالی افراد به یک میزان نیست و آورده‌ها متفاوت است، اگر پروژه با مشکل مالی مواجه شود، ساخت آن زمانبر خواهد شد.این بدین معناست که تورم بخش مسکن در آینده نزدیک باعث خواب طولانی پروژه‌ها خواهد شد.
اما ظاهرا وزارت راه با دستورکار جدیدی به حوزه واگذاری زمین وارد شده است تا بتواند قدرت آورده گروهی را در خدمت پیشبرد نهضت ملی مسکن قرار دهد. ارسلان مالکی مدیر عامل سازمان ملی زمین و مسکن در پاسخ به این پرسش که آیا واگذاری گروهی زمین را در دستور کار قرار داده اید؟ می‌گوید: «اگر چنانچه در شهری میزان متقاضی مسکن ملی با میزان زمینی که تامین شده است با یکدیگر مطابقت داشته باشد قطعا واگذاری زمین به صورت گروهی و انفرادی عمل خواهد شد. اما اگر چنانچه در شهری میزان زمینی که در طرح مسکن ملی تامین شده است با میزان متقاضیان همخوانی نداشته باشد روش ما در واگذاری زمین متفاوت خواهد شد. به عنوان مثال اگر ۶۰ هزار متقاضی در مسکن ملی داشته باشیم اما زمین تامین شده در حد پاسخگویی به ۳۰ هزار متقاضی است واگذاری ها متفاوت خواهد شد.»
این در حالی است که برخی کارشناسان با واگذاری زمین در طرح نهضت ملی مسکن موافقند و به این ایده امیدوارند. مجید گودرزی، کارشناس مسکن در این باره  معتقد است: «ما مشکل کمبود زمین نداریم. اگر یک درصد زمین‌های ایران را به ساخت‌وساز اختصاص دهیم به هر ایرانی ۱۹۶ متر و به هر خانواده ۴ نفره ۸۰۰ متر میتوانیم زمین دهیم و این کمبود‌ها صوری و عمدی هستند.»
با اینکه دولت با طرح موضوعات مختلفی چون واگذاری زمین و توسعه حریم شهرها که در برنامه هفتم در حال پیگیری است، سعی دارد راهکارهای کوتاه مدتی را برای تسکین دردهای مسکن مردم بیازماید اما برخی دیگر از کارشناسان هیچکدام از این تلاش‌ها را منتهی به موفقیت نمی‌دانند، چنانکه مهدی روانشادنیا در گفت وگو با همدلی با تاکید براینکه درآمد خانوار با نرخ‌های ثابت در ده سال گذشته روند کاهشی داشته است، توضیح می‌دهد: «دربخش تقاضا تا وقتی درآمد خانوار در کشور افزایش پیدا نکند ، حتی با افزایش تسهیلات وچاپ پول به دلیل ایجاد تورم مشکل مسکن قابل حل نیست.»
عضو هیات علمی دانشگاه، افزایش تولید مسکن و بهبود وضعیت اقتصادی و افزایش درآمد خانوار را راه حل‌های مهم مشکلات بخش مسکن برمی‌شمرد و می‌گوید: «با توجه به اینکه مسکن بخش قابل توجهی از اقتصاد ایران را تشکیل می‌دهد می‌توان این دو عامل را به هم مرتبط دانست که به عبارتی هر دو تابع بهبود شرایط اقتصاد کلان کشور است.»
این نکته‌ای است که حجت میرزایی، در گفت و گو با اکو ایران آن را تایید می‌کند:« در حال حاضر ما یکی از دوره‌های بشدت بی‌ثبات اقتصاد کلان را با شاخص‌هایی همچون نرخ رشد نسبتاً پایین و پرنوسان، تورم بی‌سابقه و بسیار بالا تجربه می‌کنیم. نوسانات نرخ ارز هم از عواملی است که چشم‌انداز اقتصاد کلان را بسیار تیره و تار می‌کند. هیچ‌کس نمی‌داند که در شش ماه، یک‌سال یا دو سال آینده چه اتفاقی خواهد افتاد. هیچ‌کس اطلاعی ندارد که نرخ ارز در پایان سال در چه بازه‌ای خواهد بود.
هیچ‌کس انتظار کاهش نرخ ارز ندارد اما انتظار افزایش نرخ ارز و امتداد تورم در کشور بسیار جدی است. برای مثال انتظار می‌رود که تورم بخش مسکن با نرخی بالاتر از تورم عمومی در سال آینده ادامه پیدا کند. در زمینه سرمایه‌گذاری، چشم‌انداز اقتصادی مهم‌ترین مولفه برای سرمایه‌گذاران است؛ بخصوص زمانی که بقیه مولفه‌های رقیب کارساز می‌شوند و رفتار سرمایه‌گذاران را شکل می‌دهند.
میرزایی همچنین سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را با توجه شرایط موجود توجیه ناپذیر می‌داند:«برای هیچ تولیدکننده‌ای که امروز بخواهد تصمیم بگیرد، هیچ دلیل عقلانی برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن به‌صورت کلی وجود ندارد. البته این به معنی این نیست که در حال حاضر سرمایه‌گذاری در بخش مسکن مطلقا توجیه ندارد بلکه بازار مسکن یک بازار ناهمگون، چندپاره و کاملا محلی است. ممکن است در بخش کوچکی از بازار مسکن مانند مسکن لوکس، همچنان رونق وجود داشته باشد اما سهم آن در بازار مسکن بسیار بسیار اندک است. از طرف دیگر، در زمینه مسکن متعارف یا مسکن کوچک، تقریباً هیچ چشم‌انداز اقتصادی وجود ندارد و نرخ‌های بازدهی هیچ‌گونه انگیزه‌ای برای سرمایه‌‌گذاران ایجاد نمی‌کند.»
با این اوصاف به نظر می‌رسد آینده بازار مسکن به شرایط کلی در اقتصاد وابسته است، شرایطی که در ماه‌های آینده بیشتر در معرض دید فعالان قرار می‌گیرد.
دولت پس از آزادسازی داریی‌های بلوکه شده امیدوار است بتواند با کنترل نرخ دلار در بازار و کاهش نسبی قیمت‌ها هم در کالاهای اساسی و هم در بازار مسکن و مصالح روی خوش اقتصاد را به مردم نشان دهد، اما عوامل بازار مسکن چندان به این ذهنیت دولت دل نبسته‌اند و بداهه‌گی در تصمیم گیری را جایگزین آینده نگری در بازارهای مختلف از جمله بازار مسکن کرده اند.