بازار مسکن در احتضار است، اما دست از گرانی برنمی‌دارد

همدلی| «ملک باید از کالای سرمایه‌ای به مصرفی تبدیل شود»، این واکنش بسیاری از متقاضیانی است که در سال‌های اخیر گرفتار افزایش عجیب قیمت‌ها در این بازار هستند؛ نمی‌خریم تا وقتی قیمت‌ها کاهش یابد. قیمت‌ها اما خیال کوتاه آمدن ندارند. فعالان بازار حالا می‌گویند مسکن در وضعیت شدید رکود قرار گرفته و هر به پایان سال نزدیک‌تر می‌شویم خواب در این بازار شدت می‌گیرد. واسطه‌های ملکی هم از تشدید رکود معاملات مسکن درپی کاهش انتظارات تورمی و افت توان طرف تقاضا در مهرماه خبر می‌دهند. برخی می‌گویند رکود مسکن می‌تواند راه را برای کاهش بهای هر متر مربع واحد مسکونی هموار کند، کارشناسان اما می‌گویند خواب این بازار هر چه عمیق‌تر شود خطرناک‌تر است. به باور بسیاری از آگاهان مسکن، با راکد شدن بازار، وضعیت دیگر صنایع هم به هم می‌ریزد. آنطور که از صحبت‌های آگاهان اقتصادی برمی‌آید، اقتصاد کشور در يكي از سخت‌ترین شرایط خود قرار دارد و راه‌حل‌های ساده‌انگارانه پاسخگو نیست. گفته می‌شود آنچه در این شرایط و در بخش مسکن کمک‌کننده است راه‌حل‌های ساختاری و نهادی است؛ همچنین برنامه‌ريزي مسكن باید با نياز گروه‌ها و اجتماعات مختلف و متكثر انساني، سازگار بوده و از ظرفيت‌هاي مدني مانند تشكل‌ها محلي براي سياست‌هاي توسعه مسكن بهره‌گيري شود. به نظر می‌رسد جای سیاست‌های کارشناسی در این بازار حسابی خالی است؛ سیاست‌هایی که می‌تواند این بازار را از خواب عمیق خارج کرده و راه را برای خانه‌دار شدن مستاجران هموار کند. گفته می‌شود اجراي سياست‌هاي متوازن در هر دو سوي عرضه و تقاضا باید مورد توجه قرار گيرد، با این توضیح که شرایط كنوني اقتصاد ایران ايجاب مي‌کند توجه به تقويت سمت تقاضا در اولویت قرار بگیرد تا بتوان به دنبال تحريك و تقويت تقاضاي موثر، تحرك در سمت عرضه را شاهد باشيم. واقعیت این است که تداوم رکود بخش مسکن همراه با رکود فعالیت‌های عمرانی، می‌تواند مانعی برای رونق اقتصاد، عامل تشدید دشواری بانک‌ها و همچنین تداوم بحران بانکی باشد. بنابراین و با توجه به شرایط و پیچیدگی‌های موجود، هم‌اکنون در بخش مسکن، نیازمند راه‌اندازی صندوق‌های ضمانت، نهادهای بازار بورس، صندوق‌های پس‌انداز و تسهیلات، نهادهای مالی پروژه‌محور و بازارمحور هستیم، تا بتوان به اهداف تجهیز منابع مالی، افزایش قدرت خرید و افزایش قدرت ساخت به لحاظ کمی و کیفی در بخش مسکن دست یافت. به گفته دست‌اندرکاران این بازار باید مداخله دولت به صورت محدود و هدفمند صورت پذیرد؛ این مداخله، معطوف به نهادسازی باشد و یک نهاد توسعه‌ای ایجاد شود تا بتواند به‌عنوان محرک، منابع دولت را برای رونق پايدار بخش مسکن اهرم نماید. این در حالی است که وضعیت فعلی بخش مسکن در عین حال که یک وضعیت چالش‌برانگیز محسوب می‌شود، همزمان فرصت مناسبی را به مثابه پیشرو بودن در خروج از رکود فراهم آورده است. در واقع وجود کمبودها در بخش مسکن، به مثابه وجود فرصت‌های مناسب سرمایه‌گذاری، اشتغال، رشد و توسعه برای این بخش بوده و باید آن را مغتنم شمرد و از آن بهره گرفت.
 مسکن دیگر خریدار ندارد 
بر اساس ‌ بررسی‌های میدانی از ادامه‌ی کسادی بازار مسکن شهر تهران حکایت دارد. رکود معاملات که از سه ماه قبل آغاز شده تشدید شده است. واسطه‌های ملکی می‌گویند که محدودیت‌های اینترنت هم به کاهش معاملات ملک منجر شده است.  سرعت رشد قیمت‌ها نیز با رکود معاملات به طور چشمگیری کاهش یافته و به صفر متمایل شده است. کما این‌که رشد ماهیانه قیمت مسکن شهر تهران در شهریورماه ۱.۱ درصد بود که پایین‌ترین رقم از اردیبهشت تاکنون محسوب می‌شود.با وجود تورم ۴۲ درصدی شهریورماه، رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی و کاهش ۴۶ درصدی ساخت و ساز در تهران، پیش‌بینی اغلب کارشناسان این بود که بازار ملک در نیمه دوم سال جاری با ثبات همراه باشد. درحال حاضر هردو طرف عرضه و تقاضا در بازار مسکن کم تحرکند و نوعی آرامش در این بازار حکم‌فرماست.
نگاهی به آمار بازار مسکن شهر تهران در شش ماهه ابتدای سال ۱۴۰۱ روند کاهشی معاملات از خرداد به بعد را نشان می‌دهد؛ فروردین ۳۴۲۷ معامله، اردیبهشت  ۱۰ هزار و ۴۹۰ معامله، خرداد ۱۳ هزار و ۸۷۴ معامله، تیرماه ۱۰ هزار و ۲۹۴ معامله، مردادماه ۷۸۲۵ معامله و شهریورماه ۶۰۳۳ معامله.
 در مقطع کاهش قیمت واقعی مسکن هستیم
مهدی روانشادنیا ـ کارشناس بازار مسکن در تحلیل شرایط موجود به ایسنا گفت: «برای ثبات نسبی بازار مسکن می‌توان دو دلیل عمده عنوان کرد؛ اولا مسکن در استطاعت همه اقشار نیست. در نتیجه برخی گروه‌ها از این بازار خارج می‌شوند. در چنین شرایطی قیمت اسمی مسکن افزایش می‌یابد ولی همپای تورم رشد نمی‌کند که به معنای کاهش تدریجی قیمت واقعی مسکن است». 
این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: «نوع رفتاری که بازار مسکن دارد بدین صورت است که بعد از یک دوره جهش دچار چسبندگی قیمت می‌شود. طی سال‌های ۱۳۹۷ تا ۱۴۰۰ قیمت مسکن به اندازه کافی افزایش یافته که این مانع از رشد بیشترش می‌شود اما کاهش اسمی هم پیدا نمی‌کند». 
روانشادنیا خاطرنشان کرد: «از آذرماه سال ۱۳۹۶ که شروع فرآیند رشد بازار مسکن بود تا امروز متوسط قیمت خانه در شهر تهران تقریبا ۱۰ برابر شده و بازار ارز، مقداری کمتر از این عدد رشد داشته است. در واقع به اندازه‌ای که پول کاهش ارزش داشته قیمت آپارتمان نیز افزایش یافته و نرخ دلاری مسکن به اندازه قیمت دلاری آذر ۱۳۹۶ است». 
این کارشناس بازار مسکن با اشاره کاهش شدید ساخت‌وساز در شهر تهران گفت: «بخش مسکن در ایران یکی از خصوصی‌ترین بخش‌های اقتصاد است. در حالی که در کشورهای پیشرفته این حوزه، یکی از دولتی‌ترین بخش‌ها محسوب می‌شود. تعیین‌کننده بودن بخش خصوصی در بازار مسکن ایران منجر به این می‌شود که با هر دوره رکود شاهد کاهش ساخت‌وساز باشیم و تبعات آن در سال‌های بعد خود را نشان می‌دهد». وی تاکید کرد: «تبعات کاهش ساخت‌وساز طبیعتا در آینده خود را نشان می‌دهد. ممکن است تا دو سال آینده مجددا تحولی در فضای تقاضای بازار مسکن ایجاد شود و تعداد واحدهایی که امروز پروانه می‌گیرند جوابگوی نیاز بازار نباشند». 
 هر متر خانه در تهران ۴۳.۲ میلیون تومان
بر اساس گزارش‌ها، متوسط قیمت هر متر خانه در تهران به ۴۳.۲ میلیون تومان رسید که افزایش ۱.۱ درصد نسبت به ماه قبل و ۳۶.۳ درصد در مقایسه با ماه مشابه سال قبل را نشان داد. این کم‌ترین میزان افزایش ماهیانه قیمت از فروردین سال جاری تا کنون بود. درخصوص معاملات نیز فرآیند کاهش خرید و فروش که از تیرماه شروع شده بود ادامه یافت. طبق اعلام بانک مرکزی، شهریور امسال ۶۰۳۳ فقره معامله مسکن در تهران منعقد شد که از کاهش ۲۳ و ۲۲.۵ درصد به ترتیب نسبت به مرداد امسال و شهریور پارسال حکایت دارد. باید دید دولت چه سیاست‌هایی برای جلوگیری در تداوم رکود در این بازار روی کار خواهد آورد.