بازار مسکن بی‌جان شده است

حجم معاملات در بازار مسکن با دو افت ۲۶ و ۳۳درصد طی دو ماه اخیر، بنا به گفته‌ کارشناسان از کاهش تدریجی انتظارات تورمی و احتمال ورود به فاز ثبات نسبی در نیمه دوم حکایت دارد.
به گزارش ایسنا، مردادماه امسال معاملات مسکن در تهران ۳۳درصد در مقایسه با تیرماه و ۵۰درصد نسبت به خردادماه کاهش پیدا کرد. ماه گذشته نیز تعداد معاملات نسبت به خرداد ۲۶درصد کاهش‌یافته بود. نصف شدن حجم معاملات در صورت ادامه‌دار بودن می‌تواند حاوی این پیام باشد که به لحاظ پر شدن ظرفیت بازار، نیمه دوم امسال بازار ملک در مسیر آرامش نسبی حرکت کند.اگرچه تورم مسکن در هر دو شاخص نقطه‌به‌نقطه و سالیانه کمتر از نرخ تورم عمومی حرکت می‌کند، به لحاظ آن‌که کالایی درشت ازنظر ارزش محسوب می‌شود تغییرات آن چشمگیر است و تأثیر زیادی در توان اقتصادی خانوارها ایجاد می‌کند. مرداد امسال تورم ماهیانه، نقطه‌به‌نقطه و سالیانه بازار مسکن شهر تهران به ترتیب ۱.۸درصد، ۴۴درصد و ۲۸درصد بود. این در حالی است که تورم عمومی کل کشور در سه شاخص مذکور رشد دو درصد، ۵۲درصد و ۴۱.۵درصد را نشان داد.با این اوصاف تورم سالیانه بازار مسکن شهر تهران ۱۳درصد از تورم عمومی عقب‌تر است اما به لحاظ کاهش شدید قدرت خرید طرف تقاضا و ارزیابی عمومی از کاهش ریسک‌های غیراقتصادی، این بازار پس از رونق نسبی در چهارماهه ابتدای سال جاری در آستانه‌ی ورود به فاز دیگری از رکود قرار دارد.
کارشناسان، خریدهای سرمایه‌ای به‌منظور حفظ ارزش دارایی را مهم‌ترین عامل رشد معاملات مسکن در ماه‌های ابتدایی سال جاری می‌دانند. ریسک‌های غیراقتصادی، انتظارات تورمی و افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی ازجمله عوامل افزایش قیمت و تعداد معاملات مسکن قلمداد می‌شود.روند خریدوفروش در بازار مسکن شهر تهران در شرایطی طی تیر و مرداد، نزولی شد که در ماه‌های مذکور انتظار می‌رفت به لحاظ قرار  داشتن در پیک جابه‌جایی، معاملات رشد کند و قیمت‌ها تحت تأثیر قرار گیرد؛ اما رفتار معکوس بازار نشان می‌دهد خریدهای مصرفی به پایین‌ترین حد خود رسیده و هیجانات سرمایه‌ای نیز در حال خنثی شدن است.
از سوی دیگر معمولاً تحرکات سفته‌بازان ملکی در مناطق شمالی تهران، شاخصی برای ارزیابی وضعیت خریدهای سرمایه‌ای در این بازار محسوب می‌شود. طی یک ماه گذشته قیمت مسکن در منطقه یک تغییر چندانی نداشته اما در مناطق ۲ و ۳ با رشد مواجه شده است. مردادماه امسال تورم ماهیانه مسکن در منطقه ۱ به میزان ۲ درصد، منطقه ۲ معادل ۹.۷درصد، منطقه ۳ بالغ بر ۱۱درصد، منطقه ۴ به میزان ۱۸درصد و منطقه ۵ بالغ بر ۳درصد بوده است. آمار گویای آن است که در مناطق ۴، ۳ و ۲ با تورم ماهیانه سنگین‌تری در مقایسه با دیگر مناطق تهران مواجه بوده‌ایم.طبق اعلام مرکز آمار متوسط وزنی قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در مرداد ۱۴۰۱ به میزان ۴۵میلیون و ۱۴۸هزار تومان در هر متر مربع بوده که نسبت به ماه قبل ۱.۸درصد و در مقایسه با ماه مشابه سال قبل ۴۴درصد افزایش یافته است. تعداد معاملات مسکن اعم از آپارتمان، ‌ویلایی و سایر ساختمان‌ها نیز در مردادماه ۶۸۵۲ فقره بوده که کاهش ۳۳درصد را در مقایسه با ماه گذشته و افزایش ۲۴درصد را نسبت به ماه مشابه سال گذشته نشان می‌دهد.

 امیدواری به بازار مسکن در نیمه دوم سال

مهدی روانشادنیا ـ کارشناس بازار مسکن در تحلیل شرایط کنونی این بازار به ایسنا گفت: سال ۱۴۰۱ به‌صورت خاص عوامل بخش عرضه ناشی از قیمت نهاده‌های ساختمانی و اصلاح نظام یارانه‌ای منجر به ایجاد تورم در بازار  مسکن شد. از طرف دیگر وقتی بازارهای موازی روند افزایشی به خود گرفتند متقاضیان خرید مسکن چه از قشر سوداگر و چه  مصرف‌کننده، این ‌بازار را مستعد رشد دیدند. وی با اشاره به کاهش ساخت‌وساز در کشور گفت: هم‌اکنون تعداد پروانه‌های ساختمانی و پایان کار بسیار محدودشده است. باید تعقلی در وضعیت ساخت‌وساز به‌خصوص مسکن متناسب با تقاضا به وجود بیاید. نهضت ملی  مسکن تا زمانی که وارد بازار نشود و قابل  بهره‌برداری نباشد اثرگذاری چندانی بر قیمت‌ها نخواهد داشت.
روانشادنیا خاطرنشان کرد: ما تجربه‌ی مسکن مهر را داشتیم که بعضاً می‌بینیم برخی پروژه‌ها با گذشت بیش از ۱۰سال هنوز آماده تحویل نشده است. متقاضی مسکن که امروز به خانه نیاز دارد نمی‌تواند از طریق مسکن دولتی نیاز خود را تأمین کند، بنابراین نرخ‌ها در بازار خود را نشان می‌دهد.
وی درباره پیش‌بینی بازار مسکن در نیمه دوم سال جاری اظهار کرد: امیدواریم در نیمه دوم سال ۱۴۰۱ به یک فضایی برسیم که نرخ رشد قیمت مسکن پایین‌تر از تورم عمومی باشد. راهکار اصلی کنترل تورم عمومی و افزایش ساخت‌وساز است. ثبات بازار در مردادماه را نمی‌توان یک تحول اساسی در اقتصاد مسکن دانست؛ فقط می‌توان از واژه‌های ابهام و انتظار برای آن استفاده کرد که ان‌شاءالله در آینده برطرف شود.

برنامه ساخت ۲۰۰هزار خانه برای اجاره‌نشین‌ها

آن‌طور که مدیرعامل بانک مسکن اعلام کرده طی تفاهم‌نامه سه‌جانبه بین وزارت راه و شهرسازی، شهرداری تهران و بانک مسکن قرار است ۲۰۰هزار واحد مسکونی کوچک متراژ به‌منظور سکونت اقشار اجاره‌نشین احداث شود؛ هم‌چنین اعلام‌شده که فروش متری مسکن در دستور کار قرار دارد.به گزارش ایسنا، موضوع ساخت مسکن ارزان‌قیمت توسط شهرداری‌ها روز ۱۹اردیبهشت‌ماه امسال در مجلس شورای اسلامی اعلام وصول شد.  هدف از این اقدام احداث مسکن توسط شهرداری‌ها و اجاره دادن آن به اقشار کم‌درآمد است. در این راستا علیرضا زاکانی، شهردار تهران اعلام کرد که شهرداری باید در اجاره‌داری در میان مدت وارد شود و اجاره‌داری حرفه‌ای را برای افراد فراهم کند و در بخش ملکی نیز اقداماتی انجام دهد. شهرداری تهران پیش‌ازاین هم قرارگاه مسکن را تشکیل داده بود.
شهرداری تهران در ماه‌های اخیر تفاهم‌نامه‌هایی را به‌منظور ساخت مسکن با انبوه‌سازان منعقد کرده است. ۱۲شهریورماه ۱۴۰۱ نیز مراسم کلنگ‌زنی ۵۰۰۰واحد مسکونی در شهرری برگزار شد. زاکانی در این زمینه گفت: ما امروز میراثی داریم که یک‌میلیون مسکن برای شهروندان تهرانی کم داریم. او افزود: در مناطق ۲، ۱۶ و ۲۰ حرکتی جهادی در تأمین مسکن را عملیاتی می‌کنیم.
روز ۱۴شهریور ۱۴۰۱ هم محمود شایان، مدیرعامل بانک مسکن اظهار کرد: تبدیل صندوق ملی مسکن به صندوق فراگیر، فروش متری زمین و اصلاح نظام سپرده‌گذاری در اصلاح وضع موجود حائز اهمیت است و باید به این سمت گام برداشت.وی با اعلام اینکه دوره مشارکت تسهیلات ساخت مسکن حداقل ۲۴ و حداکثر ۳۶ماه است، بر روش‌های کوتاه کردن دوره ساخت تأکید کرد.شایان در همایش فناوری صنعت ساختمان و مسکن افزود: هم‌اکنون به دلیل پایین بودن هزینه «پول» سازندگان تمایلی به کوتاه کردن دوره مشارکت ندارند درحالی‌که با فناوری‌های نوین ساختمان می‌توان دوره ساخت را به شش ماه کاهش داد.مدیرعامل بانک مسکن ادامه داد: تقریباً صد درصد تأمین مالی پروژه‌های مسکن از بازار پول است و موفق نشدیم از طریق بازار سرمایه در تأمین مالی پروژه‌های مسکن ورود کنیم. بانکداران تمایلی به فرآیند بازار سرمایه ندارند. حال‌آنکه باید در تأمین مالی پروژه‌ها به اصلاح روش روی آورده و به سمت تأمین مالی از بازار سرمایه برویم.شایان با اشاره به اینکه برای تأمین مالی در شبکه بانکی، بانک به سراغ عقود اسلامی رفته و روش‌های تعهد و ال‌سی داخلی و ضمانت‌نامه بانکی را ملاک قرار نداده است، توضیح داد: بر اساس قانون جهش تولید مسکن بانک‌ها باید ۲۰درصد تسهیلات پرداختی خود را به بخش مسکن بدهند اما غیر از بانک مسکن سایر بانک‌ها به‌ندرت ورود کرده‌اند.مدیرعامل بانک مسکن با یادآوری اینکه در دولت قبل، سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی از ۱۸ به ۵درصد کاهش یافت که نتیجه آن در وضعیت کنونی بازار مسکن مشخص است، گفت: کل خط اعتباری مسکن مهر ۵۵هزار میلیارد تومان بود اما بانک عامل بخش مسکن تاکنون برای پرداخت ۴۶هزار میلیارد تومان قرارداد امضا کرده و ۲۶هزار میلیارد تومان آن را پرداخت کرده است.وی با اشاره به روش‌های تأمین مالی پروژه‌های مسکن از بازار سرمایه مانند صندوق‌های پروژه، صندوق‌های زمین و ساختمان و امثال آن گفت: درصدد هستیم تا رژیم سپرده‌گذاری را تغییر دهیم. همچنین روش فروش متری از طریق بازار سرمایه نیز در برنامه است.شایان گفت: برای اجاره‌داری حرفه‌ای مسکن تفاهم‌نامه سه‌جانبه میان بانک مسکن، وزارت راه و شهرسازی و شهرداری تهران به امضا رسیده تا بر اساس تأمین مالی این بانک، شهرداری نسبت به ساخت ۲۰۰هزار واحد اجاره‌ای کوچک با تأمین مالی ۲۰۰میلیون تومان با بازپرداخت ۱۰ساله اقدام کند.