اماواگرهای مصوبه اجاره‌بها

رویکرد صاحبان ملک و بنگاه‌‌های املاک درباره افزایش بی‌رویه اجاره‌بها در سال جاری و با آغاز فصل تابستان با خبرها و واکنش‌های بسیاری از سوی اجاره‌نشین‌ها همراه شد. برای کنترل این شرایط دولت مصوبه‌ای در زمینه تعیین حداکثر افزایش اجاره‌بها در هر سال تا سقف ۲۵درصد در تهران و ۲۰درصد در شهرهای سراسر کشور را به تأیید سران قوا و دیگر اعضا رساند. نتیجه این مصوبه به کجا ختم می‌شود؟
در صورت پافشاری مالکان نسبت به افزایش بی‌رویه اجاره‌بها و به دلیل وجود قوانین بالادستی در محاکم قضایی و رای قضات با دقت به «قانون روابط موجر و مستأجر» اجرایی شدن این مصوبه را با اماواگرهای بسیاری روبرو کرده است. برخی از باز شدن دست مستأجران گرفتار در این جدال همیشه نابرابر می‌گویند و دیگران نیز عقیده دارند این مصوبه در صورت تبدیل‌شدن به قانون راه را برای بروز بحران‌های گاه و بیگاه که در بازار ملک و قیمت اجاره خانه رخ می‌دهد مسدود خواهد کرد. برای روشن‌تر شدن بحث موردنظر، به گزارش «اجاره‌داری مسکن و مروری بر قوانین کنترل اجاره‌بها» که در سال 1398 توسط مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی تهیه و منتشرشده است می‌پردازیم. به نظر می‌رسد هر کدام از دولت‌ها دقیقاً در هنگام بروز بحران به فکر تصویب مصوبه و ورود به این حوزه افتاده‌اند. مصوبه اخیر بازگوکننده چنین روایتی است، درصورتی‌که ما نیازمند قانون قابل‌اجرا و شفاف دراین‌باره هستیم.
مسکن یکی از مهم‌ترین و تأثیرگذارترین بخش‌ها در اقتصاد کشورهاست، بنابراین دولت‌ها هیچ‌گاه این بخش را به‌صورت کامل و با تکیه بر قانون عرضه و تقاضا رها نکرده و تلاش می‌کنند با اعمال سیاست‌گذاری‌های مناسب مقابل سوداگری، افزایش بی‌رویه نرخ اجاره‌بها و شکل‌گیری اقتصاد اجاره محوری را کنترل کنند.
گزارش در بخش مقدمه می‌نویسد: بر اساس این مطالعه، در تمام قوانین کنترل اجاره، اولویت با حمایت از مستأجر از طریق حمایت از مسکن قابل تأمین و کنترل نرخ اجاره‌ است. (ص 5) در اکثر کشورهای توسعه‌یافته در حوزه مسکن استیجاری با دو رویکرد یا بخش در حوزه مسکن روبرو هستیم؛ مسکن استیجاری خصوصی و مسکن استیجاری اجتماعی.(ص 6) شیوه مسکن‌های اجاره‌ای خصوصی مشخص است و سازوکار آن نسبتاً و تا حدودی مانند کشور ایران و با اعمال قوانین از سوی نهاد دولت صورت می‌گیرد، اجاره دهنده و گیرنده هر دو متعلق به بخش خصوصی هستند، اما در بخش مشخص شدن اجاره‌بها در این بخش امکان اعمال نرخ‌های سلیقه‌ای و رهاشدگی قیمت‌ها وجود ندارد؛ اما مسکن اجاره‌ای اجتماعی، مخصوص خانوارهای کم‌بضاعت یا دارای شرایط خاص ازجمله ناتوانی در تأمین نیازهای روزمره و... است که فرد و خانواده موردنظر نیاز به حمایت ویژه داشته باشد. در اینجا پای سیاست‌های دولت در میان است، به عبارتی دولت‌ها با حمایت از بخش خصوصی، شرکت‌های ساختمانی و سرمایه‌گذاران تلاش می‌کنند بخش ساخت‌وساز مسکن را که منجر به اجاره به خانواده‌ها می‌باشد با کاهش مالیات، انجام حمایت‌ها و معافیت‌های مالیاتی در بخش مسکن استیجاری فعال نگاه دارند. چرا که دولت‌ها به این نتیجه رسیده‌اند ورود بخش خصوصی در قالب نهادها و شرکت‌ها به‌منظور ایجاد و عرصه واحدهای مسکونی استیجاری، علاوه بر ایجاد تعادل در بازار مسکن استیجاری سبب ارتقای کیفیت سکونت مستأجران از طریق دریافت خدمات مطلوب‌تر، تعمیر و نگهداری مناسب مسکن می‌شود.(ص 15) بنابراین اقتصاد اجاره‌داری به‌صورت سازمان‌یافته – شرکت‌ها و نه متکی به افراد سامان‌دهی می‌شود.
به‌صورت مشخص، دولت‌ها به دلیل جلوگیری از وارد آمدن شوک‌های قیمتی در بخش مسکن اجاره‌ای ورود کرده و سیاست‌های کنترلی را اعمال می‌کند، این سیاست با توجه به قیمت مسکن و نه تورم انجام می‌شود. اصطلاحاً این رویکرد دولت‌ها را «رویکرد نهادگرایی» می‌نامند. رویکرد نهادگرایی، حامی تفکر مداخله در توسعه املاک و مستغلات توسط دولت است.(ص 39) بر اساس اطلاعات موجود کشورهایی مانند آمریکا، سوئیس، آلمان، کره‌جنوبی، اتریش، ترکیه و... به دلیل همین حمایت‌ها بالاترین نرخ اجاره‌نشینی را دارند. بر اساس آمارها بیش از 45 درصد از شهروندان ساکنان این کشورها در ساختمان‌های اجاره‌ای ساکن هستند. (ص 22) به‌عنوان‌مثال؛ در شهر برلین 85درصد از خانوارها در آغاز سال 2020 در مسکن استیجاری سکونت داشته‌اند. این آمار بالا نشان از قوانین قوی دولت‌ها در حمایت از مسکن استیجاری دارد.(همان) مهم‌ترین نکته در این میان‌مدت زمان اجاره است؛ در واقع دولت‌ها زمان قراردادها را دو الی سه سال در نظر می‌گیرند، در برخی کشورهای اروپایی این عدد تا شش سال نیز افزایش دارد، همچنین قیمت ودیعه مسکن دو الی سه ماه مبلغ اجاره‌بهاست. آنچه از این قوانین قابل‌درک است، حمایت دولت‌ها از شرایط اجاره‌نشین‌هاست.
به دلیل شرایط حاکم بر اقتصاد ایران و جلوگیری از تبدیل‌شدن مسائل به بحران‌ها و ابرچالش‌های اقتصادی نیازمند مداخله دولت و نهاد قانون‌گذار در این بخش هستیم. نمی‌توان گردش مالی بسیار گسترده و فربه‌شدن زیست اجاره‌داری برخی از شهروندان و مالکان املاک مسکونی و تجاری را از نظر دور داشت و به اسم آزادسازی به عواقب مخرب اجتماعی، سیاسی و امنیتی این مسئله دقت نکرد. بر اساس آخرین سرشماری در سال 1395، 40درصد اجاره‌نشینی در مناطق شهری است و استان تهران با 47درصد دارای بالاترین نرخ اجاره‌نشین است. (ص 20) بنابراین و با توجه به سیاست سایر کشورها در این حوزه، لازم است دولت به این بخش ورود کرده و مجلس با تصویب قوانین جدید و کارآمد در مقابل سوداگری، رواج کسب درآمد از اجاره‌داری پنهان و عقد قراردادهای مخفی و مخفی نگاه‌داشتن اطلاعات مالکان توسط واسطه‌گران و... این بخش از اقتصاد را با توجه به تجربه جهانی مدیریت کند. شاید یکی از کلان‌ترین نقاطی که دولت ‌باید در آن ورود و اعمال قانون کند، بخش مسکن و سیاست‌های حمایتی برای مستأجران باشد.