تابستان؛ فصل سرد مستاجران

همدلی|  تابستان فصل گرم جابه‌جایی‌هاست، اما برای مستاجران با سرمای عجیبی همراه است. نگاهی به قیمت‌ واحدهای مسکونی به اجاره گذاشته شده در سایت‌های معمول به خوبی گویا همه چیز است. مثلا یک آپارتمان 54 متری، با ودیعه 220 میلیون تومانی و اجاره دو میلیون و 500 هزار تومان در ماه، یک واحد 78متری با ودیعه 110میلیون تومان و اجاره هفت میلیون تومان در ماه، یک واحد 75 متری با ودیعه 250میلیون تومان و اجاره پنج میلیون و 500 هزار تومان در ماه در محله‌های مرکزی پایتخت به اجاره گذاشته شده. البته این‌ها تنها چند نمونه از واحدهای با متراژ پایین در مرکز تهران است که مورد بررسی قرار گرفت، این قیمت‌ها به مراتب درباره واحدهای مسکونی با متراژ بالا و واقع در مناطق شمالی‌تر و غرب پایتخت، عجیب‌تر است. مثلا در جردن با 500 میلیون تومان ودیعه و اجاره 14میلیون تومان در ماه می‌توان یک واحد مسکونی 125 متری را اجاره کرد، در سعادت‌آباد قیمت ودیعه یک واحد مسکونی 175متری حدود 700 میلیون تومان و با اجاره 12 میلیون تومان در ماه به اجاره گذاشته شده. مریم می‌گوید: «سال گذشته یک واحد 100متری را با قیمت 300 میلیون تومان رهن تمام، اجاره کرده بودم، اما با وجود این‌که بر اساس قانون می‌توان 25درصد برای تمدید قرارداد اقدام کرد، صاحبخانه می‌گوید یا باید خانه را تخلیه کنم یا پنج میلیون تومان در ماه اجاره پرداخت کنم». در همین زمینه رضا نیز می‌گوید: «یک سال پیش واحدی را در شرق تهران با قیمت 280میلیون تومان رهن کرده بودم، امسال صاحبخانه برای تمدید قرارداد قیمت ودیعه را به 300 میلیون تومان و اجاره را به دو میلیون تومان رساند». مهدی نیز می‌گوید: «در یکی از مناطق جنوبی تهران، یک واحد 94 متری داشتم که به دلیل افزایش قیمت کالاهای اساسی و بالا رفتن هزینه‌های زندگی در تهران این واحد را فروختم تا از تهران به کلی خارج شوم، در تهران به دلیل افزایش قابل‌توجه قیمت ملک و اجاره، دیگر نمی‌توان به فکر خانه‌دار شدن بود یا حتی زیر بار مستاجری رفت». این گزارش‌ها در حالی از سوی اقشار ضعیف و حتی متوسط شنیده می‌شود که سال گذشته به‌خاطر شیوع کرونا، ستاد ملی کرونا به پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی دستورالعملی را در فصل جابه‌جایی‌ها ابلاغ کرد که براساس آن مالکان درصورت درخواست مستأجر، ملزم به تمدید قرارداد اجاره شدند و برای تمدید قرارداد هم عددهایی تعیین شد که صاحب‌خانه‌ها مجاز بودند اجاره را تا سقف تعیین‌شده افزایش دهند و در غیر این‌صورت مستأجران می‌توانستند از مالک شکایت کنند. بر همین اساس قرار شد تا حداکثر افزایش میزان اجاره‌بها براساس دستورالعمل ستاد کرونا در تهران تا ۲۵درصد، کلانشهرها تا ۲۰درصد و در سایر شهرها تا ۱۵درصد تعیین شد. بر این اساس مقرر شد اگر مالکان، اجاره‌بها را بیش از سقف ستاد کرونا افزایش دهند، مستأجر نباید بپذیرد و صاحبخانه موظف است تا سه ماه پس از اعلام رسمی پایان کرونا قرارداد مستأجر را تمدید کند. این قانون در حالی روی کار آمد که حالا گزارش‌های رسیده حکایت از افزایش قابل‌توجه نرخ اجاره‌بها نسبت به رقم تعیین شده دارد. 
 مستاجران، رها در توفان بازار اجاره 
در حالی گزارش‌های میدانی در روزهای اخیر حکایت از رشد قابل‌توجه قیمت‌ها در بازار اجاره دارد که قیمت اجاره رابطه مستقیمی با قیمت هر متر واحد مسکونی دارد. این افزایش قیمت در اجاره در حالی است که پیش از این فعالان بازار به دلیل کاهش سه درصدی متوسط قیمت مسکن در فروردین امسال، بر این باور بودند که این میزان کاهش در قیمت می‌تواند سرآغازی برای توقف رشد قیمت مسکن و در نتیجه اجاره‌بها باشد. این پیش‌بینی‌ها در حالی بود که برخی کارشناسان اقتصاد مسکن در سال گذشته از اتمام جهش‌های سنگین در بازار مسکن خبر داده و آغاز دوره پساجهش قیمتی مسکن را نوید داده بودند، اما حالا با نگاهی به بازار مسکن و اتفاقاتی که در این بازار می‌افتد، گویا این طور نبوده و گفته می‌شود که با شروع تابستان، نرخ‌ها به تدریج در بازار اجاره شهر تهران افزایش یافته و گزارش‌های میدانی نشان می‌دهد تعیین سقف ۲۵درصد برای قراردادها نتوانسته سد محکمی در برابر جهش قیمت‌ها باشد.
روز گذشته ایسنا در این زمینه نوشت، گرانی‌های بازار اجاره تهران در سال جاری بسیاری از مستاجران را مستاصل  کرده است. از یک طرف دولت اعلام کرده صاحبخانه‌ها نباید بیش از ۲۵درصد نرخ اجاره را بالا ببرند و از طرف دیگر گزارش‌های میدانی از رقم‌هایی فراتر از نرخ‌های دستوری حکایت دارد. کارشناسان هم معتقدند این نوع سرکوب قیمتی فقط منجر به رشد پرونده‌های مالک و مستاجری در قوه قضائیه می‌شود و نمی‌تواند تاثیر چندانی در کنترل بازار اجاره داشته باشد؛ چرا که تقریبا کل این بازار در دست بخش خصوصی قرار دارد و از اختیار دولت خارج است.
اگرچه ستاد ملی کرونا برای کمک به مستاجران، حداکثر نرخ مجاز افزایش اجاره بها در تهران را ۲۵درصد اعلام کرده، گزارش بانک مرکزی در خردادماه ۱۴۰۰ رشد ۳۴ درصدی نرخها را نشان می‌دهد. در کل کشور نیز اجاره بها نسبت به خرداد سال قبل ۳۶.۷درصد رشد داشته و این در حالی است که سقف مجاز برای قراردادهای تمدید در کلانشهرها ۲۰درصد و در دیگر شهرها ۱۵درصد تعیین شد.
گزارش‌های میدانی از شهر تهران نشان می‌دهد در مواردی نرخ اجاره در قراردادهای تمدید بین ۵۰ تا ۷۰درصد و حتی ۱۰۰درصد افزایش یافته است. 
مشاوران املاک می‌گویند با وجود امتیاز قانونی که در اختیار مستاجران قرار گرفته تعداد کمی از افراد به مراجع قضایی مراجعه می‌کنند و ترجیح می‌دهند با صاحبخانه کنار بیایند. شروط سه گانه‌ای که منجر به تخلیه می‌شود ابزارهایی است که در اختیار مالکان قرار دارد. در این شرایط کم نیستند مالکانی که به راحتی حکم تخلیه را به دست مستاجر می‌دهند. چنانچه مالک به منظور تخریب واحد مسکونی و احداث ساختمان جدید، پروانه ساختمانی اخذ کرده باشد. چنانچه مستأجر تا یک ماه پس از تمدید قرارداد اجاره جدید، مابه‌التفاوت مال‌الاجاره را به موجر پرداخت نکرده باشد. چنانچه به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده، نیاز مالک (موجر) به دلیل ازدواج اولاد ذکور وی به ملک مسکونی مورد اجاره احراز شود. بجز سه مورد مذکور، صاحبخانه حق اخراج مستاجر را ندارد.
به نظر می‌رسد رکود خرید و فروش به شکل جهش نرخ‌های اجاره بروز پیدا کرده است. با توجه به کاهش ساخت و ساز، واحدهای نوساز چندانی وارد بازار اجاره نشده و البته مالکان نیز تمایلی به اجاره دادن آپارتمان‌های خود ندارند. مالکانی هم که از قبل واحدهای خود را اجاره داده‌اند اجاره‌ها را بعضا تا دو برابر سال قبل تعیین کرده‌اند.
متغیرهایی همچون تورم، رشد قیمت مسکن و نرخ سود بانکی بر بازار اجاره تاثیر می‌گذارد. هر سه این شاخص‌ها در یک سال اخیر اثرات تورمی بر بازار اجاره داشته است. تورم به ۴۲درصد رسیده، نرخ رشد سالانه قیمت مسکن شهر تهران در اردیبهشت امسال ۷۰درصد بوده و سود بانکی نیز به شکل رسمی از ۱۸درصد فراتر نرفته است. در این شرایط صاحبخانه‌ها ترجیح می‌دهند به جای ودیعه‌ی بیشتر، اجاره ماهانه‌ی بیشتری دریافت کنند.
اگر آذرماه سال ۱۳۹۶را نقطه شروع جهش قیمت ملک در نظر بگیریم، نرخ رشد اجاره‌بها تاکنون حدود ۳۵۰درصد پایین‌تر از نرخ رشد قیمت مسکن بوده اما شرایط مستاجران اصلا مناسب نیست. مُسکن‌هایی همچون وام ۷۰ میلیون تومانی، تعیین سقف ۲۵ درصد و اجبار مالکان به تمدید قراردادها نیز نتوانسته آن‌طور که باید و شاید مستاجران را از توفان بازار اجاره محافظت کند.