2453
جهت اشتراک در روزنامه همدلی ایمیل خود را ثبت فرمائید
«همدلی» سرنوشت پرونده مبهم یک طرح را بررسی می‌کند
مرثیه‌ای بر دفن لایحه «مسکن متری»
همدلی| گروه اجتماعی: با وجود گذشت 2 سال از آغاز مطرح شدن موضوع فروش متری مسکن، نه تنها هنوز سرنوشت این طرح در هاله از ابهام قرار دارد بلکه به نظر میرسد برخلاف اظهار نظرهای اولیه، قرار نیست این طرح هیچ وقت اجرایی شود و می‌رود تا پرونده آن در سازمان بورس بسته شود.
اما برخلاف تصور عامه همانطور که منتقدان عنوان کرده‌اند سابقه این طرح به حدود دو دهه قبل یعنی به تیر ماه سال ۱۳۸۲ میرسد که این طرح از تهران کلید خورد و قرار بود سپس به سایر شهرهای کشور نیز تعمیم داده شود. در آن طرح در ابتدا قرار بر این بود که خریداران متری مسکن با دریافت سند رسمی ضمن مشارکت در خریدوفروش واحدهای مسکونی صاحب خانه شوند. از سوی دیگر مقرر شده بود تا انبوه‌سازان مسکن پس از ۳۰ درصد پیشرفت فیزیکی ساختمان اقدام به فروش متری مسکن کنند و بانک‌های منتخب وام مسکن تا ۵۰ درصد هزینه خرید متری مسکن را به‌صورت تسهیلات پرداخت کنند. با این حال تعداد اندکی از این طرح توانستند صاحب خانه شوند و حالا منتقدان با استناد به همین تجربه معتقدند که تکرار یک طرح، جایز نیست.سال 1400 بود که طرح فروش مسکن متری به‌عنوان یکی از راهکارهای خانه‌دار شدن شهروندان کم‌بضاعت بار دیگر از سوی شهرداری تهران مطرح شد. آن زمان گفته می‌شد که قرار است عرضه متری مسکن از طریق عرضه در بورس آغاز شود اما، به دلایل نامعلومی هنوز در همان مرحله طرح و ایده باقی مانده است. موضوعی که مدیرعامل سازمان زیباسازی مدعی است که دلیل آن را باید در سازمان بورس و از سوی مسئولان آن جست‌وجو کرد.
طرفداران این طرح مدعی‌اند که این طرح می‌تواند به نوسازی بافت‌های فرسوده، پوشش ریسک تورم بازار مسکن و امکان خرید آپارتمان برای متقاضیان مصرفی کمک شایانی کند.
براساس آخرین آمار منتشرشده در این سرشماری ۱۷درصد خانوارهای اجاره‌نشین شهر تهران در واحدهای کمتر از ۵۰ متری زندگی می‌کنند که ۲۸درصد آنها را خانوارهای دو نفره، ۲۷درصد آنها را خانوارهای سه نفره و ۱۹درصد آنها را خانوارهای چهار نفره تشکیل می‌دهد. به بیانی اگر براساس این نمونه، میانگین بُعد خانوار را به‌طور متوسط ۳ نفر درنظر گیریم، متوسط متراژ هر نفر حدود ۱۶ متر خواهد بود.
این طرح قرار بود بعد از چند بار تعویق از شهریورماه و از طریق بورس کلید بخورد.اما باز هم این وعده محقق نشد و تاکنون مسکوت مانده است.یکسال بعد از اینکه برای اولین بار این طرح از سوی شهرداری مطرح شد در سال 1401مهدی هدایت، سرپرست سازمان نوسازی شهرداری تهران، با تأکید بر اهمیت اخذ مجوزهای قانونی برای «فروش متری مسکن» گفته بود: «در صدد هستیم، سهم‌الشرکه شهرداری تهران در پروژه‌های مشارکتی را به شیوه «فروش متری مسکن» در بورس کالا عرضه کنیم.»
انتقاد شورایی‌ها
این طرح در حالی دو سال است که سرگردان مانده که برخی از اعضای شورای شهر تهران با تأکید بر اینکه اطلاعی از جزئیات این طرح ندارند با فروش متری مسکن مخالف هستند. رئیس کمیته عمران شورای شهر تهران می‌گوید سیاست فروش متری مسکن اشتباه است و سبب انتظار تورمی در بازار مسکن می‌شود.
محمد آقامیری در اوایل مطرح شدن موضوع فروش مترس مسکن گفته بود: «ظاهر فروش متری مسکن این است که مردم به‌تدریج خانه‌دار می‌شوند، اما در اصل باعث تورم در بازار مسکن می‌شود. هر فردی که یک متر مسکن خریداری می‌کند، توقع دارد که سال بعد قیمت آن بالاتر برود و همین باعث افزایش تورم می‌شود و انتظار تورمی در مردم ایجاد می‌کند که از نظر اقتصادی اشتباه است.»این عضو شورای شهر شهران تأکید کرد: «ما باید شرایطی فراهم کنیم که فرد بتواند در چند سال با افزایش تسهیلات، کاهش قیمت زمین و هزینه ساخت و... صاحب‌خانه شود. متری فروختن مسکن سبب می‌شود سوداگران وارد این بازار شوند و کسانی که اصلا نیازی به مسکن هم ندارند به‌خاطر جذابیت‌های این بازار به آن ورود کنند. این پول‌هایی که وارد این بازار می‌شود، خود باعث تورم می‌شود مانند اینکه پول مردم، هدایت به بازار ارز و دلار شود. کسی که خانه می‌خرد و در آن زندگی می‌کند انتظار تورمی ندارد چون به‌عنوان مکان سکونت به آن نگاه می‌کند نه سرمایه. این درحالی است که سیاست اصلی دولت در این است که مسکن از کالای سرمایه‌ای به کالای مصرفی تبدیل شود.»
همچنین آن زمان، ناصر امانی، دیگر عضو شورای شهر تهران، هم همان زمان گفته بود: «روزهای اولی که بحث قرارگاه مسکن مطرح شد مسئولان شهرداری اعلام کردند که قرار است زمین واگذار و پروانه صادر کنند و قرار نبود خانه بسازند، اما اخیراً شهردار تهران و مدیرعامل سازمان نوسازی از فروش متری مسکن سخن گفتند. شهرداری تهران نمی‌تواند بدون اجازه شورای شهر، فروش متری زمین داشته باشد و قطعاً شورای شهر با این مصوبه مخالفت خواهد کرد.»
در عین حال مهدی عباسی، رئیس کمیسیون معماری و شهرسازی شورای اسلامی شهر تهران، هم به شهرداری یادآوری کرد هرگونه ورود شهرداری به فروش متری مسکن نیازمند مصوبه شورای شهر است.
با چه ساز و کاری؟
اما شهرداری چه ساز و کاری برای اجرای این طرح دارد؟ به‌گفته کارشناسان این نهاد، در بحث فروش متری مسکن در بورس کالا، نیازی نیست که پول یک واحد مسکونی به‌طور کامل پرداخت شود بلکه بورس ضمانت تحویل به‌موقع واحد را می‌دهد و اگر سازنده به تعهدات خود عمل نکند باید خسارت بپردازد. این اوراق که با عنوان اوراق سلف از آن یاد می‌شود، متناسب با قیمت مسکن رشد می‌کند. مزیت دیگر آن قدرت نقدشوندگی است. همچنین کارشناسان شهرداری و مدیران آن مدعی اند سرمایه‌ها به بازار مسکن می‌آید که یک حوزه مولد است و به این ترتیب در کاهش نرخ تورم تأثیرگذار خواهد بود.بعد از آن خریدار، این اوراق را به پیمانکاری که مسئول ساخت واحدهای مسکونی است، تحویل می‌دهد و اگر این اوراق مطابق با یک واحد مسکونی باشد، واحد مسکونی خود را تحویل می‌گیرد.
بعد از دو دهه
با این وجود همانطور که گفته شد این طرح منتقدان سرسختی هم دارد. منتقدانی که معتقدند این طرح، طرح ناموفق و شکست‌خورده‌ای است که به ۲۰ سال پیش مربوط می‌شود. به اعتقاد آنها مسکن، کالایی نیست که بتوان آن را متری فروخت.
علیرضا سرحدی، کارشناس مسکن، یکی از همین منتقدان است که در خصوص این طرح می‌گوید: «مسکن کالایی نیست که بتوان آن را متری فروخت. پارامترهای بسیار زیادی در قیمت مسکن تأثیرگذار است به‌طور مثال قیمت هر منطقه با منطقه دیگر متفاوت هست حتی اگر دو خانه در یک ساختمان نیز باشند، قیمت هر طبقه با طبقه دیگر تفاوت دارد.
یک متری که در بورس ارائه می‌شود در کجا قرار دارد؟ چگونه است و چه شرایطی دارد؟ اینها سؤالاتی است که در این طرح بی‌پاسخ مانده است.»
این کارشناس حوزه مسکن با تأکید بر اینکه در هیچ کجای جهان چنین طرحی وجود ندارد، افزود: «متری فروشی مسکن برای عده‌ای واژه جذابی است، اما طرحی حساب نشده است. یکی دیگر از مشکلات این طرح این است که من چه زمانی می‌توانم صاحب‌خانه شوم. به‌جای آن باید سهام انبوه‌سازها و شرکت‌های بزرگ ساختمانی را در بورس عرضه کنند و افراد با سودی که از آن حاصل می‌شود بتوانند سرمایه‌گذاری کرده و صاحب مسکن شوند.
همه دلایل موافقان
البته این طرح موافقانی نیز دارد. سیدمحمد مرتضوی، رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن، یکی از همین افراد است که در این خصوص معتقد است: «ابزاری مانند فروش متری مسکن برای خریدارانی که تصمیم به افزایش سرمایه دارند، بسیار مناسب است ضمن اینکه قدرت خرید متقاضیان با توجه به گرانی قیمت مسکن، حفظ می‌شود. این فعال عرصه ساخت‌وساز با بیان اینکه متقاضیان در دو حالت مختلف با حضور در این بازار از خرید متری مسکن بهره‌‌‌مند خواهند شد، می‌‌‌افزاید: «در حالت اول خرید متری مسکن محدود به یک‌بار است. به‌عبارتی در زمان‌‌‌هایی که قیمت سهام ارزشگذاری می‌شود امکان خروج خریدار وجود دارد.» مرتضوی اضافه می‌کند: «در حالت دوم متقاضی به‌تدریج با افزایش سهم و متراژ خریداری‌شده به توانایی خرید یک واحد مسکونی میرسد که این شرایط بهتری است، چراکه ضمن تامین اهداف خریدار، در سیاست‌های تنظیم بازار، دولت نقش بهتر و مؤثرتری را بازی می‌کند و تولید مسکن هم به‌دست مصرف‌کننده واقعی میرسد.»
اجاره مسکن قبل از فروش متری
اما مسعود فراهانی، کارشناس مسکن مرکز پژوهش‌های مجلس، می‌گوید: «در طرح فروش متری مسکن به جای آنکه به شناسایی«نیاز»های جامعه و اقشار کم‌درآمد آن توجه شود به تقاضای «بازار» توجه می‌شود. به زبان ساده در این طرح باز هم کسانی می‌توانند در خریدوفروش متری خانه شرکت کنند که پول داشته باشند. یعنی این طرح «تولید» مسکن برای دهک‌های پایین را به رسمیت نمی‌شناسد بلکه بیشتر به‌دنبال تامین منابع مالی پروژه‌های مسکن‌سازی است. به‌عبارتی می‌خواهد از این طریق برای تکمیل پروژه‌های ساختمانی، منابع مالی جمع‌آوری کند.» این کارشناس حوزه مسکن البته به این موضوع هم اشاره می‌کند که اینگونه طرح‌ها در جهان چیز تازه‌ای نیست: «ما در بازارهای مالی دنیا حتی طرح آجر به آجر را هم داریم، ولی به‌طور کلی اینکه بخواهیم بگوییم می‌خواهیم با فروش متری خانه برای اقشار کم‌درآمد فرصتی برای خانه‌دار شدن فراهم کنیم، استدلال درستی نیست!»
شهرداری: ما هم انتقاد داریم!
حالا و با تکرار تاریخ به‌نظر میرسد بورس به دلایل نامعلومی هنوز موافق اجرای این طرح نباشد. موضوعی که به‌نظر میرسد از همان تابستان سال قبل هم مشخص بود. زمانی که عبدالمطهر محمدخانی سخنگوی شهرداری تهران اعلام کرد؛ تمام مقدمات این کار آماده است؛ مجموعه مدیریت شهری هم‌اکنون منتظر دریافت مجوزهای لازم از طرف بازار سرمایه است .
با تمام این تفاصیل شهرداری تهران در آخرین اظهار نظر در این خصوص نه فقط باز هم مدعی است که طرح فروش متری خانه، طرحی مؤثر برای خانه‌دار کردن اقشار کم‌درآمد است که از سازمان بورس نیز برای مسکوت نگاه داشتن آن گلایه دارد. «سیدمهدی هدایت»، مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران، در این زمینه به خبرنگار«همدلی» می‌گوید: «این طرح، از منظر ما طرحی کارشناسی شده و مؤثر است. یعنی می‌تواند اقشار کم‌درآمد را به نوعی صاحب خانه کند، ولی نمی‌دانیم چرا متأسفانه سازمان بورس از سال گذشته این طرح را مسکوت گذاشته است و از این بابت از این سازمان گلایهمند هستیم.»
وی با ذکر اینکه این طرح می‌تواند سرمایه‌های خُرد سرگردان اقشار کم‌درآمد را از سمت بازارهایی مانند طلا و دلار و خودرو به سمت تولید مسکن پیش ببرد و هدایت کند، می‌گوید: «با تمام این تفاصیل سازمان بورس یکسال است که از ابلاغ این لایحه امتناع می‌کند!»
حالا باید منتظر واکنش سازمان بورس ماند. اینکه آیا آنها نیز بنابرصلاحدیدی این طرح را در کشوی بایگانی خود قرار داده اند یا قرار است این طرح دوباره مطرح و در بورس عرضه شود.