افزایش قیمت مسکن دیگر جا ندارد

همدلی|  اوضاع بازار در سومین ماه از پاییز امسال، بحرانی‌تر هم شده؛ بحرانی که نه‌فقط در زمینه اجاره یا افزایش هر مترمربع از واحد مسکونی در تهران رقم خورده که در زمینه قیمت اوراق مسکن نیز مشاهده‌شده است. بر اساس جدیدترین آمارهای بانک مرکزی، تورم نقطه‌ای اجاره‌بهای مسکن طی آذرماه در مناطق شهری کشور به ۵۴/۲درصد و در شهر تهران به ۵۱/۲درصد رسیده است. البته این اعداد در آذرماه سال ۱۳۹۹حدود ۳۲/۴درصد برای مناطق شهری کشور و ۲۹/۴درصد برای شهر تهران بوده است. ناگفته نماند که این اعداد تعدیل‌شده در آمارهای بانک مرکزی و معاملات ثبت‌شده است؛ چراکه نگاهی به آگهی‌های منتشرشده در دیوار و شیپور و سایر پلتفرم‌ها نشان می‌دهد تغییرات نرخ اجاره‌بها در یک سال اخیر به‌قدری عجیب‌وغریب بوده که اجاره‌نشینان دو کمپین «توقف افزایش اجاره‌بهای مسکن» در سامانه کارزار ثبت کرده‌ و در حال جمع‌آوری امضا برای ارسال به سران قوا هستند. این گزارش‌ها درباره اجاره‌بها در حالی است که بر اساس گزارش‌ها، رشد هزینه مسکن هم همچنان ادامه دارد؛ اما این تمام ماجرا نیست؛ گفته می‌شود در حالی رشد هزینه وام مسکن همچنان ادامه دارد که بر اساس برآوردهای انجام‌شده، طی 9ماهی که از سال جاری گذشته، به دلیل رشد سنگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی، تورم در مناطق شمالی پایتخت در یک محدوده ثابتی حرکت کرده است. آن‌طور که آخرین قیمت هر برگ اوراق تسهیلات مسکن نشان می‌دهد قیمت اوراق مسکن در سه ماه ابتدایی امسال به ترتیب با قیمت‌های ۱۰۴هزار و ۷۰۰، ۱۰۴هزار و ۵۰۰ و ۱۰۵هزار تومان معامله شد. همچنین، قیمت این اوراق تیر در به ۱۰۴هزار و ۷۰۰ و در مرداد با قیمت ۱۰۳هزار و ۸۰۰ و اوراق شهریور نیز با قیمت ۱۰۴هزار و ۱۰۰تومان معامله شد. گفته می‌شود قیمت اوراق تسهیلات مسکن مهر هم ۱۰۴هزار تومان، اوراق تسهیلات مسکن آبان ماه ۱۰۳هزار و ۶۰۰تومان و تسهیلات مسکن آذرماه نیز ۱۰۳هزار و ۷۰۰تومان قیمت داشتند. این در حالی است که نوسانات در قیمت هر برگ تسهیلات مسکن تا جایی پیش رفته که قیمت این اوراق حدود سه هفته قبل از ۱۱۷هزار تومان گذشته بود؛ در برخی روزها تا ۸۰هزار تومان کاهش یافت که البته این کاهش قیمت عمری کمتر از ۱۰روز داشت و قیمت این اوراق دوباره از ۱۰۰هزار تومان گذر کرده است. حالا در حالی نوسانات در اوراق مسکن همچنان خبرساز است که به گفته دست‌اندرکاران بازار، رشد قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در ماه‌های اخیر تا جایی پیش رفته که دیگر ظرفیتی برای رشد در این بازار دیده نمی‌شود. نکته قابل‌توجه این است که عرضه مسکن نیز همچنان رو به کاهش است و به‌طوری‌که گفته می‌شود میزان ساخت‌وساز در تابستان امسال با افت 39درصدی نسبت به مدت مشابه در سال 99 اتفاق افتاده است. بر اساس آمارهای مرکز آمار ایران طی تابستان سال ۱۴۰۰ در مناطق شهری کشور تعداد ۳۲هزار و ۲۰۶فقره پروانه ساختمانی صادرشده که از این تعداد، ۲۹هزار و ۶۹۲فقره پروانه احداث و ۲۵۱۴فقره نیز مربوط به افزایش بنا بوده است. کاهش ساخت‌وساز نسبت به تابستان سال گذشته در حالی بوده که قیمت هر مترمربع در مناطق شمالی تهران به‌قدری رشد کرده که به گفته دست‌اندرکاران بازار، دیگر ظرفیتی برای بالا رفتن قیمت‌ها در این منطقه وجود ندارد. طبق اعلام بانک مرکزی، در آذرماه امسال متوسط قیمت یک مترمربع مسکن در شهر تهران ۳۲ میلیون و ۵۹۰هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و مدت مشابه سال قبل به ترتیب ۱.۸ و ۲۱.۱درصد افزایش یافته است. تعداد معاملات انجام‌شده در این ماه حدود ۹.۸هزار فقره بود که نسبت به ماه قبل و در مقایسه با ماه مشابه در سال قبل به ترتیب ۳۳.۸ و ۲۸۲.۵درصد افزایش را نشان می‌دهد.
به گزارش ایسنا، قیمت خانه در سه منطقه‌ی شمالی شهر تهران از اسفند سال گذشته تاکنون در یک محدوده قیمتی مشخصی حرکت کرده است. آمار نشان می‌دهد با وجود نوسانات ماهیانه، رشد قیمت مسکن طی ۹ماه گذشته در مناطق ۱، ۲ و ۳ نزدیک به صفر بوده است. مناطق مذکور از اسفند پارسال تا آذر امسال به ترتیب رشد ۰.۵درصد، ۴.۷درصد و ۲-درصد را به ثبت رسانده‌اند.
متوسط قیمت هر متر مسکن در منطقه یک شهر تهران که عنوان گران‌ترین محدوده پایتخت را یدک می‌کشد از ۶۸.۷میلیون تومان در اسفند ۱۳۹۹ به ۶۹میلیون تومان در آذر ۱۴۰۰ رسیده که از رشد ناچیز ۰.۵درصد طی ۹ماه گذشته حکایت دارد.
در منطقه سه نیز تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن منفی شده و از میانگین متری ۶۲.۲میلیون تومان به ۶۱میلیون تومان کاهش‌یافته که حدود دو درصد منفی شده است.
قیمت هر متر خانه در منطقه دو که اسفندماه پارسال به‌طور میانگین ۴۸.۱میلیون تومان بود، آذرماه امسال به ۵۰.۴میلیون تومان رسید که افزایش ۴.۷ درصدی را نشان می‌دهد.
تورم مسکن در دو منطقه گران‌قیمت شهر تهران در حالی نزدیک صفر و منفی بوده که طی ۹ماه گذشته قیمت خانه در شهر تهران به‌طور متوسط ۷.۶درصد افزایش داشته و از میانگین ۳۰.۲میلیون تومان در هر مترمربع به ۳۲.۵میلیون تومان رسیده است. سه منطقه شمالی تهران به ترتیب رتبه‌های اول تا سوم قیمت مسکن در شهر تهران را به خود اختصاص می‌دهند. بااین‌حال بازار مسکن در مناطق مذکور تحت تأثیر جهش سنگین قیمت‌ها، ناتوانی متقاضیان واقعی و خروج سفته‌بازان از بازار به ثبات قیمتی رسیده است. از بین این مناطق فقط منطقه ۲ جزو مناطق پرمعامله محسوب می‌شود که آذر امسال با ۸۲۹فقره رتبه سوم ازنظر تعداد معاملات را در بین مناطق ۲۲گانه شهر تهران به خود اختصاص داد.
علت اصلی رشد ۴.۷درصدی قیمت مسکن منطقه دو در مقایسه با مناطق یک و سه می‌تواند رتبه بالای آن در تعداد خریدوفروش‌ها باشد. این در حالی است که مناطق یک و سه به ترتیب با ۴۱۳ و ۳۳۸فقره معامله در آذرماه ۱۴۰۰ جایگاه‌های دهم و یازدهم را ازنظر تعداد معاملات به خود اختصاص دادند و در واقع جزو مناطق پر معامله محسوب نمی‌شوند.
مهم‌ترین علت رکود بازار مسکن در شمال تهران به عرضه بیش از تقاضا مربوط می‌شود که باعث ایجاد حجم قابل‌توجهی واحد مسکونی خالی از سکنه در مناطق یک تا سه شده و بنا به گفته مشاوران املاک پس از تصویب قانون مالیات بر خانه‌های خالی، بسیاری از آن‌ها برای فروش عرضه‌شده است. در حال حاضر حدود ۷۰درصد واحدهای موجود در بازار مسکن شهر تهران را واحدهای واقع در نیمه شمالی تهران تشکیل می‌دهد.