تشویق سرمایه‌گذاری یا درآمد زایی از بخش مسکن؟

همدلی| سمیرا اکبریان: دولت بر اساس بودجه 1403 افزایش درآمدهای مالیاتی را در دستور کار قرار داده است، نکته‌ای که کارشناسان اقتصادی با توجه به شرایط تورمی در کشور آن را اقدامی در مسیر تضعیف حقوق‌بگیران و کم‌درآمدها در کشور توصیف می‌کنند. در بخش مسکن نیز هماهنگ با بخش‌های دیگر مالیات‌ستانی در دستور کار است و در بودجه سال آینده دولت با افزایش کف قیمت خانه‌ها لوکس به 25 میلیارد تومان همچون دو سال گذشته قصد گرفتن مالیات از خانه‌هایی را دارد که اتفاقا در این لایجه از آن به عنوان خانه‌های مجلل و لوکس یاد نکرده است. در بخش دیگر نیز موضوع خانه‌های خالی مطرح شده که هم به لحاظ اطلاعات آماری از این خانه‌ها و هم امکان دریافت مالیات پیش‌بینی شده در این بخش بحث‌های زیادی در سال گذشته تاکنون مطرح شده است. نگاهی به آمارهای ارائه شده از تحقق منابع درآمدی دولت در بخش‌های یاد شده نشان می‌دهد در سال جاری در همین دو بخش دولت قادر به تحصیل درآمدها نشده و این سوال را ایجاد کرده که چرا به رغم نبود سازو کارهای معین و برنامه‌ریزی شده بار دیگر بر کسب درآمد در این بخش‌ها را در بودجه سال آینده اصرار ورزیده است. در میان اجزای درآمدی دولت در بخش مالیات، فقط 4.4 درصد به مالیات بر ثروت اختصاص داشته که حوزه مسکن را نیز شامل می‌شود. در این بخش مالیات بر نقل و انتقالات سرقفلی و نقل و انتقالات املاک با بیشترین درصد تحقق در رتبه‌های اول و دوم قرار گرفته‌اند و مالیات بر خانه‌های گرانقیمت و خانه‌های خالی در رتبه‌های بعدی. در سال 1402 مالیات بر سرقفلی با 86 درصد و املاک با 84 درصد میزان تحقق، بیشترین درآمدهای این بخش‌ را برای دولت ایجاد کردند. اما تا پایان آبان ماه امسال در بخش خانه‌های گرانقیمت، عملکرد دولت حدود 4 درصد از 466 میلیارد تومان پیش‌بینی بودجه 1402  و در بخش خانه‌های خالی فقط  دو دهم درصد از 1300 میلیارد تومان در نظر گرفته شده برای این بخش را محقق کرد. با این وجود نه تنها دولت در سیاست‌های کنترلی بازار مسکن نتوانست مالیات‌ستانی متناسبی داشته باشد، بلکه در سال گذشته و ابتدای امسال افزایش تورم مسکن همچنان استمرار داشته است.
راه‌حل‌های موازی، اهداف فراموش شده
به نظر می‌رسد عملکرد مالیاتی دولت در حوزه مسکن به رغم اینکه به اهداف تعیین شده نخورده اما جو انتظاری برای افزایش قیمت مسکن و گرانی‌ها را به همراه داشته است. تعیین کف 25 میلیارد تومانی برای مالیات خانه‌ها از جمله مواردی است که به رغم محقق نشدن اما مورد نقد کارشناسان قرار گرفته است. بیت‌الله ستاریان، کارشناس مسکن در گفت و گو با همدلی با اشاره به  تصمیم دولت در لایحه بودجه برای اخذ مالیات در واحدهای مسکونی بالای 25 میلیارد تومان می‌گوید: « نخستین موضوع این است که فرض بر این باشد که قیمت خانه افزایش می‌یابد و دایره شمول مالیات دهندگان زیاد خواهد شد. بحث دوم شناسایی و کارشناسی خانه‌هاست. آیا اطلاعات دقیق و آمار قابل استناد از خانه‌ها داریم که بخواهیم مالیات بگیریم؟ برای شناسایی و ارزیابی قیمت مسکن نیاز به یک سازمان عریض و طویل داریم که بیاید و این موضوع را سر و شکل بدهد. همین حالا کادر پرسنلی دولت ما حدود 6- 7 میلیون نفر است که معادل تقریبا کل دولت‌های اروپایی می‌شود. بخش اعظم بودجه هم برای حقوق و مزایای کارمندان و بازنشستگان هزینه می‌شود. یکی از دغدغه‌های مهم دولت‌ها ماهانه بر همین موضوع متمرکز است که حقوق‌ها را بدهیم. باید توجه کنیم که مسکن در کشور به لحاظ میزان تقاضا کسری قابل توجهی دارد. اضافه کردن بار مالیات بر درآمد و عایدی از مسکن، مالیات بر ثروت و هر مالیات دیگری که به این حوزه برمی‌گردد موجب خواهد شد فشار بر بی مسکن‌ها افزایش یابد، حتی اگر قابل تحقق نباشد.»
وی با بیان این که مالیات گرفتن در همه دنیا و کشورهای توسعه یافته وجود دارد، می‌گوید: «  باید به این نکته توجه کرد که با کمبود 5 میلیون واحد مسکونی در کشور مواجه‌ایم و هزینه سرسام‌آور مسکن نسبت به درآمدها و تورم موجود تبدیل به یک بحران شده . نمی‌توانیم به جای تشویق به کسب درآمد از این حوزه فکر کنیم.  باید بگوییم در شرایط فعلی هر سرمایه‌گذار و یا فعال بخش خصوصی در این حوزه فعالیت کند معاف از مالیات است. در حالیکه می‌بینید دولت سیزدهم به رغم همه شعارهایی که داد و صورت مسئله را متوجه شد اما در عمل پاسخ اشتباه را برای حل مسئله مسکن انتخاب کرد. دولت به جای ایجاد بسترهای سرمایه‌گذاری در این بخش با مالیات‌ستانی می‌خواهد درآمد هم داشته باشد. »
ابتدا وعده‌ها را محقق کنید
وی با اشاره به مالیات بر خانه‌های خالی نیز می‌گوید: « در زمینه خانه‌های خالی هم باید به دولت بگوییم ابتدا خانه‌های وعده داده شده را بسازید و به تقاضای انباشته شده پاسخ بدهید و بعد به سمت خانه‌های خالی و مالیات‌ها حرکت کنید. ما اهداف را نمی‌شناسیم. مالیات بر خانه‌های خالی را زمانی در دستور کار قرار می‌دهند که یک شهر مشکلات اقتصادی دارد و در حال خالی شدن است. دولت‌ها با گذاشتن مالیات شهر را زنده نگه می‌دارند و با مهاجرت بی رویه مقابله می‌کنند. از سوی دیگر گاهی تعداد مسکن کافی است اما شرکت‌های ساختمانی با تبلیغات و ساخت جدید، ضریب تخریب را پایین می‌آورند تا خانه‌هایشان را بفروشند. در این مسئله که در برخی کشورها اتفاق افتاده این شرکت‌ها با ساخت خانه‌های لوکس در شرایطی که مردم امکان خرید هم دارند آنها را ترغیب به خرید واحدهای جدید می‌کنند. اینجا دولت‌ها با مالیات بر خانه‌های خالی از بروز یک معضل جلوگیری می‌کنند. »
عملکرد تبلیغاتی دولت درمورد خانه‌های خالی
این در حالی است که دولت در سال 1402 در زمینه تحقق مالیات در این بخش تقریبا عملکردی نداشته است. در روزهای گذشته یکی از مسئولان مالیاتی در گفت و گو با رسانه‌ها اعلام کرده بود که در سال جاری 66 هزار واحد مسکونی خالی شناسایی شده بود که از این واحدهای خالی فقط 800 مورد پذیرفتند که خانه‌هایشان خالی است و مالیات پرداختند.
ستاریان در واکنش به این موضوع  می‌افزاید: « ما حدود 7-8 هزار واحد مسکونی متعلق بانک‌ها داریم. چندی پیش اعلام کردند که چند صد هزار خانه خالی در تهران داریم که این اظهارات نادرست  و منحرف کننده است. فردی که اجاره خانه‌اش در پایین شهر معادل 12 ساعت کار در یک شغل است و در بالای شهر برای فرد دیگری معادل همه درآمدش در یک شغل و چه بسا بیشتر است چطور این همه خانه خالی ایجاد می‌کند؟ اجاره بها یک منبع درآمد برای خانوارهای دارای مسکن متعدد به حساب می‌آید. چه کسی خانه‌هایش را خالی نگه می‌دارد که بگوییم این همه خانه خالی در کشور وجود دارد؟ مگر اینکه بگوییم مردم از یک درآمد مفت و قابل توجه در این شرایط اقتصادی چشم پوشی می‌کنند. به نظر می‌رسد بخشی از این حرف‌ها تبلیغاتی و سیاسی است برای انحراف از ناتوانی‌ها. اگر هم چنین خانه‌های خالی وجود اشته باشد متعلق به افراد خاص و نهادهاست که باید پیگیری کرد. درباره مالیات خانه‌های خالی دو- سه ماه وقت مجلس گرفته شد و در نهایت موفق نشدند مالیات چندانی هم بگیرند. آمارها و ارقامی که از وصول مالیات در این بخش اعلام می‌شود گویای بیهوده بودن این سیاست در شرایط فعلی است.»
وی با اشاره به اینکه این مالیات‌ستانی در سال آینده هزینه‌های کمرشکنی را به طیف اجاره‌نشین منتقل خواهد کرد می‌گوید: « چه دولت بتواند چنین مالیاتی را در بخش‌های مختلف مسکن بگیرد و چه موفق نشود به اخذ موثر مالیات، دود این جو مالیاتی در کشور به چشم اجاره‌نشینان خواهد رفت. امسال اجاره‌نشین‌ها به اندازه کافی به حاشیه رفته‌اند و سال آینده وضعیت بدتر خواهد شد.»