لزوم ورود سران قوا به موضوع مسکن

همدلی| فاطمه آقایی‌فرد: حذف قیمت خرید و اجاره از سایت‌های آگهی، طرح مالیات بر عایدی مسکن، طرح مالیات از خانه‌های خالی، تعیین سقف برای اجاره‌بها، قراردادهای دو ساله اجاره و...؛ کدام‌یک از این مولفه‌ها، بازاری را که از مدت‌ها پیش تاکنون درگیر قیمت‌های عجیب و غریب بوده، آرام‌تر کرده؛ همان کالایی را که مدت‌هاست سرمایه‌ای بوده و نه مصرفی؛ مگر می‌شود وضعیت کارگاه‌های تولیدی ناخوش باشد، رشد اقتصادی بر اساس آمارهای رسمی نزدیک به صفر باشد، اشتغال حرف تازه‌ای برای گفتن نداشته باشد، تقاضا بر عرضه پیشی بگیرد، قیمت نهاده‌های ساختمانی رکورد جدیدی از خود برجای بگذارد و دولت به زور بخواهد قیمت‌ مسکن را سرکوب کند؟ این جمله‌ها را پایین گزارش‌هایی که از وعده مسئولان درباره کاهش قیمت‌ها می‌گویند می‌توان دید؛ نه تنها این‌ها که مردم این‌روزها از نحوه آگهی‌گذاری در دیوار و شیپور نیز گله دارند؛ «با توجه به دستور مقام قضایی، امکان نمایش قیمت‌ها وجود ندارد؛ تا پایان این محدودیت ناخواسته، برای اطلاع از قیمت با فروشنده تماس بگیرید»؛ این‌ها احتمالا به گوش همه آن‌هایی که این‌روزها برای پیدا کردن سرپناهی امن به سایت‌های نمایش آگهی مسکن سرک می‌کشند، رسیده است؛ اجاره ماهانه و ودیعه توافقی؛ از اواخر اردیبهشت سال گذشته، درست وقتی نتیجه انتقادات روزافزون از قیمت‌ها و حواشی ایجاد شده در این بازار در نهایت با حذف قیمت خرید و اجاره از سایت‌های دیوار و شیپور همراه شد، تا به امروز که بیش از یکسالی از دستور مراجع قضایی برای حذف قیمت‌ها از سایت‌های آگهی می‌گذرد قیمت مسکن کمتر که نشده، بالاتر هم رفته است. رصد آمارهای رسمی و غیر رسمی از بهار سال گذشته و با اعمال این محدودیت تا به امروز حکایت از افزایش قیمت فروش و اجاره بخصوص در پایتخت دارد؛ بر اساس آمارهای بانک مرکزی از معاملات مسکن انجام شده در تهران، اتفاقا در همان دوران ممنوعیت درج قیمت در آگهی‌ها، شاهد افزایش شدید قیمت هر متر مربع ملک در پایتخت بودیم و این روند حالا با قرارگیری در آستانه فصل گرم جابه‌جایی باز هم وجود دارد؛ قیمت هر متر مربع ملک در تهران در اواسط تابستان سال گذشته بود که تا بیش از ۱۳میلیون و ۳۰۰هزار تومان بالا رفت؛ روندی که در پاییز سال گذشته نیز ادامه داشت؛ اواخر سال گذشته بود که دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی از رشد 42.2 درصدی قیمت مسکن نسبت به اسفند سال 97 خبر داد و متوسط قیمت هر متر واحد مسکونی را 15 میلیون و 658 هزار و 800 تومان اعلام کرد و اردیبهشت امسال نیز خبر رسید که قیمت خرید و فروش یک متر زیربنای واحد مسکونی در تهران به 16 میلیون و 970 هزار تومان رسیده است؛ یعنی چیزی نزدیک به 17میلیون تومان؛ بالا رفتن قیمت مسکن و اجاره‌بها به صورت جهشی و پیوسته در حالی از یکسال گذشته تاکنون ادامه دارد که این سیاست در پی شکایت وزارت صمت و با هدف کنترل قیمت مسکن صورت روی کار آمده بود؛ آن‌هم درست در فضایی که قیمت نهاده‌های ساختمانی نیز با جهش ارزی رو به بالا بود و هست؛ حالا دیگر قیمت این مصالح ساختمانی تا جایی رشد کرده که دیگر کمتر کسی ترغیب به ساخت و عرضه مسکن به بازار می‌شود.

سرکوب قیمت مسکن و بی‌تفاوتی به قیمت مصالح ساختمانی

درست در فضایی که آمارها از بالا رفتن قیمت هر متر مربع واحد مسکونی و نهاده‌های ساختمانی حکایت می‌کند، خبرهای مهم دیگری از این بازار نگاه رسانه‌ها را به خود برگردانده است؛ معاون وزیر راه و شهرسازی از افزایش تعداد مستاجران طی چند سال اخیر خبر می‌دهد و زمزمه‌هایی از ورود مجلس یازدهم به ساماندهی این بازار هم شنیده می‌شود؛ به گفته محمود محمودزاه، طی سال‌های 85 تا 95 تعداد خانواده‌های مستاجر کشور 30درصد افزایش یافته، و مجلس یازدهم نیز گویی برنامه‌هایی برای این بازار دارد. این برنامه‌ها در حالی مطرح است که رئیس مشاوران املاک نیز همین دیروز به این موضوع واکنش نشان داد و گفت: «27سال است که در اتحادیه مشاوران املاک هستم؛ تجربه بالاتر از علم است، در دولت احمدی‌نژاد با همراهی تعزیرات به بنگاه‌های املاک رفتیم و گفتیم که امسال سقف افزایش نرخ اجاره‌بها 7درصد است و سال بعد هم 9درصد؛ همان زمان فردی آمد و گفت مادرزنم نارمک است و دوست دارم 20درصدی هم زیرمیزی پرداخت کنم چون فرزندم را به جای مهدکودک پیش او می‌گذارم.» مصطفی قلی‌خسروی، با تاکید بر این‌که نباید اختیار را از مردم بگیریم، می‌گوید:«در بحث خانه‌های خالی؛ چند سال است که مجلس اخذ مالیات از نوع خانه‌ها را تصویب کرده است؟ پس چرا این قانون اجرا نمی‌شود». خسروی با بیان این‌که مجلس خیلی مصوبه دارد که ابتر مانده است، اضافه کرد:«جلس باید دقت کند، فلان قانون قابلیت اجرا را دارد یا خیر؟»
با این همه جدای از بحث ورود مجلس به این بازار، برخورد با افرادی که در احتکار این بازار نقش دارند و مخالفت‌هایی که مشاوران املاک با این مسائل دارند، معاون وزیر راه و شهرسازی از تدوین طرح اجاره‌داری حرفه‌ای خبر می‌دهد. محمود محمودزاده با بیان این که دولت در بازار اجاره مسکن نقش سیاست‌گذار و تعادل بخشی به جریان عرضه و تقاضا را برعهده دارد، به اقتصاد آنلاین گفت:«گروهی از کارشناسان می‌گویند ورود دولت از منظر سیاست‌گذاری و تنظیم‌گری به بازار اجاره جایز نیست و گروه دیگری نیز به مداخله یا همان ورود دولت به بازار اجاره اعتقاد دارند». وی تصریح کرد: «تجربه سال‌های گذشته در بازار اجاره مسکن شهر تهران و شهرهای بزرگ و متوسط نشان داده رهاکردن بازار اجاره به این امید که سطح اجاره‌بها با توان پرداخت مستاجران متناسب می‌شود، جوابگو و قابل قبول نیست. بنابراین لازم است دولت به عنوان سیاست‌گذار و تنظیم‌کننده بازار اجاره مسکن برای حمایت از دهک‌های نیازمند مداخله کند». وی یادآور شد: «در فاصله سال‌های 85 تا 95 تعداد خانوارهای مستأجر کشور 30درصد افزایش یافته و این میزان در تهران 42درصد بوده است». معاون مسکن و ساختمان وزیر راه با تاکید بر این‌که این آمارها به خوبی عدم موفقیت بازار در تنظیم متغیرها به شکل خودکار و بدون ورود دولت را مشخص می‌کند، گفت: «طرح اجاره‌داری حرفه‌ای در وزارت راه و شهرسازی تدوین شده که در آن به عوامل مختلف و در عین حال موثر بر روند اجاره‌بها و رابطه مالک و مستأجر پرداخته شده است. همچنین برای زمان اجاره‌داری و میزان رشد مجاز اجاره‌بها نیز پیش‌بینی‌هایی در طرح مذکور صورت گرفته است. با تصویب این طرح شرایط برای راه‌اندازی شرکت‌های اجاره‌داری حرفه‌‌ای و عرضه انبوه واحد مسکونی اجاره‌ای در شهرهای بزرگ از جمله تهران فراهم و روند رشد سالانه اجاره بها محدود شود». تعیین سقف برای کنترل اجاره‌بها و ورود دولت به این بازار در حالی این‌روزها مطرح است که دخالت دولت در بازار مسکن در بسیاری از کشورهای دنیا یکی از سیاست‌های قدیمی و شکست خورده است.

سران سه قوه ورود کنند

سیدحسن افضلی، عضو کمیسیون عمران مجلس دهم، درباره راهکارهای دولت در ساماندهی این بازار به «همدلی» گفت: «آنچه که این‌روزها از اهمیت زیادی در بخش مسکن برخوردار است، مشکلاتی است که بازار خرید و فروش و حتی رهن و اجاره را درگیر کرده، طبیعی است که برای حل این مسائل باید همه بخش‌های اقتصادی و حتی سران سه قوه ورود کنند. اما با توجه به اینکه این بازار در فاصله زمانی زیادی درگیر این مسائل بوده، احتمال اینکه به یک نتیجه مناسبی برسیم، چندان زیاد نیست». عضو سابق کمیسیون عمران در پاسخ به اینکه آیا تصویب یک سری قوانین در مجلس می‌تواند این بازار را به ساماندهی برساند یا خیر، افزود: «مهم‌ترین مشکل در بخش مسکن بیشتر از آنکه مربوط به نبود قوانین مناسب در این بازار باشد، برمی‌گردد به کمبود مسکن در کشور؛ در سال‌های اخیر تولید مسکن در کشور در سطح پایینی قرار گرفته و فاصله زیادی بین عرضه و تقاضا وجود دارد، در طرف دیگر این مسئله، مشکلاتی است که با ایجاد نوسانات در بخش‌های سرمایه‌گذاری ایجاد شده، با چنین نوساناتی است که ارزش سرمایه‌ها در کشور کاهش یافته و تاثیر این مشکل در بخش مسکن نیز نمود پیدا کرده است». افضلی در ادامه افزود:«یکی از تاثیرات قوی کاهش ارزش سرمایه‌ها افزایش نرخ اجاره‌بها در بازار مسکن است که متاسفانه با افزایش تعداد مستأجران همراه شده است. در واقع افرادی که طی سال‌های گذشته مالک خانه بودند، حالا با نوسانات موجود در بخش‌های سرمایه‌گذاری، مسکن خود را فروخته و به دیگر بخش‌های اقتصادی مثل بورس رفته‌اند. در چنین شرایطی که همچنان مشکل در عرضه مسکن وجود دارد و تعداد تقاضا بر عرضه غلبه کرده، ارائه راهکار و حتی ورود مجلس نیز به موضوع بی‌نتیجه خواهد بود. در مجلس دهم راهکارهایی همچون مالیات بر عایدی املاک و اخذ مالیات از واحدهای خالی هر چند که دارای مزایایی بود، بی‌نتیجه ماند؛ زیرا این سیاست‌ها بدون افزایش عرضه مسکن راهکاری موقتی و مسکن‌گونه هستند».

شرکت‌های خصوصی ورود کنند

افضلی در ادامه صحبت‌های خود با تأکید بر ورود شرکت‌های خصوصی در بخش مسکن به «همدلی» گفت:«برای ساماندهی درآمدهای مالیاتی تنها نمی‌توان به بخش مسکن ورود کرد و باید برای حل مشکلات این بازار طرف عرضه را تقویت کرد. برای افزایش عرضه مسکن می‌توان از بخش خصوصی کمک گرفت و شرکت‌های خصوصی را وارد کار کرد تا با تولید مسکن بیشتر نیاز بازار تامین شود، اما برای تقویت عرضه‌ها باید از بخش خصوصی واقعی کمک گرفت. برای تولید مسکن و تقویت بخش عرضه باید یک سری مقدمات در کشور فراهم باشد و فضا را برای استفاده از این راهکارها تقویت کرد. ساماندهی سرمایه‌های داخلی، استفاده از امکانات و تکنولوژی‌های خارجی در تولید مسکن، وارد کردن مصالح به روز از کشورهای دیگر به ایران و ایجاد فضا برای تولید مسکن بیشتر از جمله مواردی است که باید بخش خصوصی در نظر بگیرد». عضو کمیسیون عمران در مجلس دهم گفت: «برای تولید مسکن با چنین شرایطی شرکت‌های بزرگ باید وارد کار شوند و از دولت نیز بخواهند به جای فرار از مشکلات مسکن در جلوی این مشکلات بایستد. باید توجه کرد که هر جا گلوگاه ایجاد شود، سرمایه‌های کمتری به آن بخش وارد می‌شود، این در حالی است که در هر جایی که اقتصاد رها شود و گلوگاه‌ها از بین بروند، سرمایه‌های بیشتری به آن سمت هدایت می‌شوند، اما افزایش سرمایه‌ها در بخش‌های رها شده اقتصادی نیز منجر به بر هم خوردن تعادل خواهد شد. بنابراین برای حل مشکل این بازار باید از توانمندی بخش خصوصی استفاده کرد و از طرح‌های جامع‌تری برای گریز از مشکلات این بازار بهره برد».