زوایای پنهان گرانی مسکن

همدلی| فاطمه آقایی‌فرد: آهن، میلگرد، پروفیل، نرده، در، پنجره، سیمان، بتن، شن، ماسه، گچ و ...، این‌ها مثل تکه‌های یک پازل بزرگ در کنار یکدیگر چیده می‌شوند تا تصویری شلوغ از خانه‌های شهر را بسازند؛ همان خانه‌هایی که روی هر متر مربع زمینی که حالا دیگر مثل طلا باید گرمی وزنش کرد، با دستمزد کارگرانی که با بالا رفتن نرخ ارز نجومی شده ،ساخته می‌شوند، اما ما هنوز هم پیگیر این هستیم که قیمت خانه کی ارزان می‌شود؟ غافل از اینکه سازندگان مسکن برای ساخت هر متر مربع واحد مسکونی بخصوص در تهران هزینه‌های گزافی را با بالا رفتن قیمت نهاده‌های ساختمانی پرداخت کرده‌اند و به این سادگی‌ها با مسئله کاهش قیمت کنار نمی‌آیند؛ موضوعی که حالا دیگر از زبان آمار رسمی نیز شنیده می‌شود و گزارش‌های مهمی در این زمینه منتشر شده است. افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی، قیمت زمین یا بالا رفتن هزینه ساخت‌وساز دیگر خبر تازه‌ای در دنیای حکایت‌های اقتصادی نیست، اما انگار کمتر کسی از این زاویه به بالا رفتن قیمت هر متر خانه نگاه می‌کند و همه به دنبال دلال‌ها و سفته‌بازی‌های این بازار هستند تا اجزایی که بالا رفتن قیمت‌شان قطره قطره جمع شده و در نقاب‌های رنگارنگ آسمان‌خراش‌ها چهره خود را پنهان کرده‌اند، به چشم کسی دیده نشود. اگرچه عوامل زیادی در بالا رفتن قیمت مسکن نقش دارند و در این میان نباید از نقش دلال‌ها نیز چشم‌پوشی کرد، اما به نظر می‌رسد افزایش نرخ نهاده‌های ساختمانی در سال‌های اخیر نیز بهانه خوبی به دست افرادی می‌دهد که از این گرانی سود می‌برند.
چند روز پیش، به رسم سال‌های اخیر، باز هم خبر رسید قیمت نهاده‌های ساختمانی تهران تحولات قیمتی مهمی را تجربه کرده، حتی برخی از نهاده‌های مورد نیاز برای ساخت هر متر مربع واحد مسکونی رکورد بیشترین افزایش قیمت را از خود بر جای گذاشته، آنطور که تحولات قیمتی نهاده‌های ساختمانی مسکونی تهران در زمستان سال گذشته نشان می‌دهد، از میان 20 نهاده ساختمانی، آهن، میلگرد، در، پنجره، پروفیل و نرده با رشد 39.4 درصدی نسبت به مدت مشابه در سال 97، رکوردار بیشترین افزایش قیمت هستند. روند بالا رفتن قیمت این نهاده‌ها حتی در سال‌های گذشته نیز جریان داشته و عجیب‌تر آنکه با تغییرات فصلی نیز بالاتر رفته؛ به‌طوری‌که برخی از مهم‌ترین نهاده‌های ساختمانی از قبیل آهن در زمستان سال 98 نسبت به پاییز همان سال 34.7 درصد رشد قیمتی را تجربه کرده است. در این میان قیمت چوب مورد نیاز برای ساخت خانه در زمستان سال گذشته نسبت به پاییز 7.6 درصد گران‌تر شده و 19.3 درصد نسبت به زمستان دو سال پیش افزایش یافته است. همچنین بر اساس آمارهای رسمی، تاسیسات مکانیکی و انواع عایق‌های حرارتی نیز در سردترین ماه‌های سال گذشته نسبت به مدت مشابه در سال‌های قبل 31.7درصد گران‌تر شده و رشدی 13.6درصدی را نسبت به پاییز ثبت کرده. گچ، سیمان، بتن، شن و ماسه نیز از این قافله عقب نمانده و هر کدام نسبت به سال‌های گذشته 30 تا 33درصد رشد قیمتی را تجربه کرده‌اند. نگاهی به تورم نهاده‌های ساختمانی تهران در بهار سال 98 نیز حکایت مشابهی را به تصویر می‌کشد؛ شاخص قیمت نهاده‌های ساختمانی در حالی در بهار سال گذشته به 406.9رسید که این رقم نسبت به زمستان سال 97، حدود 14.2درصد افزایش یافته بود؛ در مجموع بنابر اعلام مرکز آمار، شاخص قیمت شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در مدت چهار فصل منتهی به بهار ۹۸ معادل ۵۶.۳درصد افزایش داشته است و این بالا رفتن قیمت‌ها همچنان در گزارشات این مرکز وجود دارد تا قیمت هر متر مربع واحد مسکونی و در نتیجه اجاره‌بها نیز متاثر از این رویدادها هر روز بالاتر رود. آن‌طور که کارشناسان و دست‌اندرکاران این بازار می‌گویند، قیمت ساخت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران در سال‌های اخیر دو برابر رشد کرده و حالا این مستاجرها هستند و رشدهای عجیب و غریب قیمت‌ها. در چنین شرایطی هر متر مربع واحد مسکونی در پایتخت در حالی بیش از 13میلیون تومان در سال 98 معامله می‌شد که حالا متوسط قیمت خانه در تهران به بیش از 16 میلیون تومان رسیده است. بر اساس گزارش چند روز پیش بانک مرکزی، میانگین قیمت خرید و فروش یک متر مربع آپارتمان در اردیبهشت امسال به 16میلیون و 970 هزار تومان رسیده که نسبت به ماه مشابه در سال گذشته 33.9درصد رشد کرده است.

از رشد قیمت زمین تا نهاده‌های ساختمانی

آمارها نشان می‌دهد قیمت مسکن در تهران طی سه ‌سال گذشته 254درصد رشد داشته و میانگین قیمت آن در هر مترمربع از چهار میلیون و 400 هزار تومان در اسفند95 به‌متری 15میلیون و 600 هزار تومان در اسفند سال گذشته رسیده است. این افزایش نجومی قیمت مسکن ازآنجایی که تناسبی با سطح درآمدهای اغلب خانوارها ندارد، حالا چند ماهی است متقاضیان مصرفی مسکن را از بازار بیرون کرده و تنها بخشی از تقاضاهای سرمایه‌ای در این بازار مانده‌اند. برخی کارشناسان بر این باور هستند که در سال جاری نمی‌توان ردپایی از تقاضاهای مصرفی در بازار مسکن پیدا کرد و کماکان این بازار در قبضه 77 درصد سفته‌بازی که مدام برطبل گرانی مسکن می‌کوبند، باقی می‌ماند، در کنار این دلال‌ها، عواملی چون افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی و حتی قیمت زمین بخصوص در تهران نیز دیگر جایی برای کاهش قیمت‌ها باقی نگذاشته است. بر اساس گزارش‌ها، متوسط قیمت فروش هر متر مربع زمین یا ساختمان مسکونی کلنگی در تهران نسبت به سال گذشته بیش از 40درصد رشد کرده؛ افزایش قیمتی که حتی در سال‌های گذشته نیز در جریان بوده، تا جایی‌که بر اساس گزارش مرکز آمار قیمت زمین در پایتخت در تابستان سال 98 نسبت به مدت مشابه سال 97 حدود 131درصد گران‌تر شده است. حالا با صرف‌نظر از سقوط چشمگیر تعداد معاملات در ماه‌های اخیر (افت یک‌درصدی در قیمت و افت ۷۰درصدی در معاملات نسبت به اسفند ۹۸) که به‌دلیل شیوع ویروس کرونا رخ داده، این بازار به احتمال زیاد در ماه‌های آتی نیز به روند افزایشی قیمت خود و درمقابل روند کاهشی قدرت خرید مصرف‌کنندگان واقعی ادامه می‌دهد. حال در شرایطی متوسط قیمت هر متر خانه در منطقه یک تهران در اسفند سال گذشته حدود 33میلیون تومان گزارش شده که همین روز پیش گزارش دیگری از بالا رفتن قیمت نهاده‌های ساختمانی منتشر شد که این ذهنیت را ایجاد کرد که انتظار برای کاهش قیمت مسکن سرابی بیش نیست.

سبقت قیمت نهاده‌های مسکن از قیمت زمین

افزایش سرسام‌آور قیمت مسکن و فشار روزافزونی که در دو سال اخیر به متقاضیان واقعی در این بخش وارد شده بود، بی‌کشش شدن قیمت‌ها را در این بازار در پی دارد. به این ترتیب که شوک‌های وارد شده به‌طرف تقاضا (عمدتا متقاضیان واقعی این بخش نه سوداگران) که شامل موارد تحریم، تورم، کاهش قدرت‌خرید و... می‌شد، قدرت تقاضای مصرف‌کنندگان در این بخش را کاهش داده است. در ادامه در پی بالا رفتن قیمت‌ها و به‌موازات آن کاهش قدرت خرید، عده‌ای قید حضور در این بازار را زدند که این مساله همان بی‌کشش شدن در مسکن را نشان می‌داد و تایید می‌کرد که قیمت‌ها از سمت تقاضا جایی برای رشد ندارند. حال با وجود آنکه تقاضا به‌شدت افت کرده بود و عده‌ای کاری ‌به ‌کار قیمت‌ها در بخش مسکن نداشتند، اما مجددا شاهد بالا رفتن متوسط قیمت‌ها تقریبا در سراسر استان‌ها به‌خصوص تهران هستیم؛ این مسئله بخصوص با نزدیک شدن به فصل تابستان جابه‌جایی‌ها بیشتر از همه حساسیت ایجاد کرده و انتقادهای زیادی به این بخش وارد است. اما به نظر می‌رسد عرضه کنندگان مسکن نیز در این وضعیت تقصیر چندانی در این شرایط ایجاد شده ندارند، چرا که به نظر می‌رسد مسئولان قبل از اینکه قیمت هر متر مربع واحد مسکونی را رصد کنند، باید قیمت نهاده‌های ساختمانی، زمین و دیگر هزینه‌های مورد نیاز برای ساخت خانه را زیر نظر بگیرند؛ به نظر می‌رسد اگر قیمت نهاده‎‌های ساختمانی که بر اساس گزارش‌ها حتی بیشتر از قیمت زمین رشد کرده، کاهش یافته بود، آنگاه می‌توانستیم به کاهش قیمت خانه امید داشته باشیم، اما حالا که جزء به جزء این نهاده‌ها همگی رشد قابل‌توجهی را کرده‌اند، به راستی چگونه باید گفت که قیمت خانه ارزان می‌شود یا از افزایش قیمت‌ها در امان نخواهد بود، این مسئله با نگاهی به هزینه پروانه ساخت نگران‌کننده‌تر است. بهمن سال گذشته، در حالی که بازار مسکن دچار یک سردرگمی و چندگانگی شده بود که شورای شهر تهران مصوب کرد تا از امسال عوارض نوسازی مسکن ۳ درصد افزایش یابد؛ این مصوبه در حالی روی کار آمد که از یک سو رکود تورمی بر بازار سایه انداخته و از سوی دیگر با کمبود واحد نوساز روبه‌رو بودیم و همچنان هستیم؛ ضمن آنکه ساخت‌وساز نیز به دلیل آنکه مسکن در رکود فرو رفته و قدرت خرید خانوارها با وجود ترمیم وام خرید مسکن ویژه زوجین در تهران به ۲۴۰میلیون تومان، به حداقل ممکن رسیده، برای سازندگان به صرفه نیست؛ آن‌روزها منتقدان می‌گفتند شورای شهر تهران به جای کاهش هزینه‌های تولید مسکن خصوصا در زمینه صدور پروانه ساختمانی، هزینه صدور آن را ۳۰درصد افزایش داده است. چند روز بعد از این نگرانی‌ها بود که خبر رسید موضوع افزایش هزینه صدور پروانه به اول خرداد امسال موکول شده است که در صورت اجرا معلوم نیست قیمت مسکن به کجا خواهد رسید.