13متر مغازه 14میلیارد تومان

همدلی| در حالی گزارش‌ها حکایت از رسیدن قیمت هر متر مربع مسکن در تهران به 27میلیون تومان دارد که برآوردهای کارشناسی نشان می‌دهد، میزان ساخت‌وساز طی سال‌های اخیر سقوط قابل‌توجهی را تجربه کرده است. بر اساس آمار بانک مرکزی، تعداد ساختمان‌های شروع شده توسط بخش خصوصی در مناطق شهری در دولت روحانی نسبت به دولت احمدی‌نژاد ۳۶درصد سقوط کرده است. در دولت احمدی‌نژاد به طور متوسط هر سال تولید ۲۱۵هزار دستگاه ساختمان شروع می‌شد که در دولت روحانی به ۱۳۷هزار دستگاه رسیده است. بر همین اساس واضح است که یکی از دلایل اصلی افزایش قیمت مسکن، کاهش عرضه است. هر چه که هست، افزایش قیمت مسکن از سال‌های پیش پای ثابت اخبار بوده، اما انگار هر چه رویکرد رسانه‌ها به این سمت بیشتر شده، بازار سایر املاک از قبیل مغازه به کلی به فراموشی سپرده شده است. این موضوع در حالی در رسانه‌ها از مدت‌ها پیش سروصدا کرده که افزایش قیمت سایر املاک از قبیل مغازه‌های کوچک و بزرگ نیز در دو سال اخیر روند رو به رشدی را داشته و بر اساس برآوردهای فعالان این بازار صدها برابر شده است. رضا در این‌باره به «همدلی» می‌گوید: «مغازه‌ای را که در سال 97 در یکی از پاساژهای بازار پایتخت خریداری کرده بودم، در حال حاضر حدود هفت میلیارد تومان قیمت دارد». البته در این میان بسیاری از افرادی که دستی در بازار دارند، از افزایش قیمت کرایه مغازه‌ها خبر می‌دهند که این موضوع با توجه به روزهای رکود ناشی از کرونا تاثیر زیادی را در کسب‌وکار ایجاد کرده است. فرزانه در این‌باره به «همدلی» می‌گوید: «طی یک سال اخیر و با افزایش قیمت هر متر مربع واحد مسکونی، نرخ اجاره زیرزمینی که برای فعالیت در واحدی تولیدی اجاره کرده بودم، بیش از دو برابر رشد کرده است و این در حالی است که همزمان میزان فروش ما نیز کاهش یافته، اما صاحبان ملک با بالا رفتن هزینه مسکن، همچنان بر بالا بردن قیمت کرایه‌ها اصرار دارند». عادل یکی از کارشناسان مسکن نیز به همدلی می‌گوید: «دلیل اصلی افزایش کرایه مغازه‌ها، دارندگان یا سازندگان پاساژها هستند که در برابر افزایش قیمت ملک این روند را در پیش گرفته‌ و گرانی را به بخش تجاری نیز منتقل کرده‌اند». این کارشناس مسکن درباره روند رو به رشد قیمت مغازه در پایتخت می‌گوید: «در یکی از مناطق پر رفت‌وآمد در غرب تهران، قیمت یک مغازه شش متری به چهار میلیارد تومان رسیده، از سوی دیگر، مغازه‌های بر خیابان پررفت وآمد نیز در این محدوده افزایش قیمت قابل‌توجهی را در یکسال اخیر تجربه کرده‌اند؛ مثلا یک مغازه 13متری در محدوده فلکه اول صادقیه، نزدیک به 14 میلیارد تومان است». رها نیز می‌گوید: «در محدوده جنت‌آباد یک مغازه 12 متری، به قیمت 120 میلیون تومان به رهن گذاشته شده، اما این قیمت به قدری بالا است که به نظر می‌رسد کسی توانایی کرایه این ملک را ندارد، بنابراین مدت‌هاست که در و دیوارش خاک می‌خورند، با شرایط حاضر چه کسی می‌تواند از یک مغازه کوچک درآمدی بیشتر از 120میلیون داشته باشد، تا این کار با در نظر گرفتن هزینه اجاره‌بها برایش صرفه اقتصادی داشته باشد؟». به باور فعالان و البته آگاهان این حوزه، صاحبان مغازه این‌روزها با بالا رفتن قیمت هر متر مربع واحد مسکونی، بدون هیچ منطقی قیمت‌ها را بالا می‌برند، البته گاهی نیز چنین اتفاقی در بازار فروش می‌افتد که بد نیست بدانید که گاهی این املاک حتی با چنین قیمت‌های نجومی فروش هم می‌روند. مهران یکی از خریداران مغازه که می‌خواهد با فروش خانه‌اش مغازه‌ای بخرد تا بتواند در دوران بازنشستگی درآمدی داشته باشد، به همدلی  می‌گوید: «چند وقتی می‌شود که از نزدیک قیمت مغازه‌ها را رصد می‌کنم، به طور قطع باور دارم که قیمت‌ مغازه‌ها در مناطق مختلف تهران به شدت گران شده‌اند؛ مثلا در خیابان میرزابابایی بعد از میدان پونک، حداقل قیمت مغازه‎‌ها 300 تا 400میلیون تومان است». البته ناگفته نماند که این مغازه‌ها اغلب سرقفلی هستند، مخصوصا در بازار گویی اصلا مغازه‌ای که مالکیتش را هم بفروشند وجود ندارد، یا حداقل از زبان فعالان این بازار گزارش نشده است. 

 رکوردِ رکود در بازار مسکن شکست

افزایش قیمت هر متر مربع مسکن و البته سرقفلی مغازه‌های پایتخت در حالی است که این بازار در رکود عمیقی به سر می‌برد. بهمن  امسال عمیق‌ترین رکود بازار املاک در مقایسه با ماه‌های مشابه سال‌های قبل از آن دست کم از سال ۱۳۸۸ تاکنون رقم خورد؛ یک ماه مانده به پایان سال که انتظار می‌رفت با توجه به قرار گرفتن در بازه زمانی شب عید معاملات رشد کند فقط ۲۹۵۰ فقره معامله ملک در تهران به امضا رسید که این حجم از کسادی در ماه‌های بهمن ۱۱ سال گذشته بی‌سابقه بوده است. به گزارش ایسنا، ماه گذشته و در شرایطی که انتظار می‌رفت پس از سه ماه کسادی، معاملات مسکن به دلیل نزدیک شدن به هفته‌های پایانی سال و قرار گرفتن در بازه زمانی جابه‌جایی‌های شب عید مقداری رشد کند، تحت تاثیر افت توان تقاضای واقعی و عقب‌نشینی سرمایه‌گذاران از بازار املاک روند کاهشی معاملات که از آبان ماه قبل شروع شده بود ادامه پیدا کرد. بر اساس اعلام مصطفی قلی خسروی ـ رئیس اتحادیه مشاوران املاک ـ بهمن ماه امسال فقط ۲۹۵۰ فقره معامله ملک اعم از مسکونی، تجاری و اداری در شهر تهران به امضا رسید که نسبت به ماه قبل ۳۳ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۷۲ درصد کاهش یافت.
 

کاهش حجم معاملات بی‌سابقه است

به بارو آگاهان حوزه مسکن، این حجم اندک معاملات املاک از سال ۱۳۸۸ تاکنون به‌جز فروردین ۱۳۹۹ بی‌سابقه بوده است. از سال ۱۳۸۸ پس از مصوبه شورای عالی مسکن اطلاعات تعداد معاملات و قیمت مسکن پایتخت از طریق درج معاملات توسط بنگاه‌های ملکی در سامانه املاک و مستغلات جمع‌آوری می‌شود. بررسی‌ها نشان می‌دهد فقط در فروردین امسال که دفاتر املاک تعطیل بودند و معاملات تحت تاثیر شیروع ویروس کرونا قرار گرفت تعداد معاملات املاک با ۱.۴ فقره کمتر از بهمن سال جاری بوده است. حتی شهریورماه سال گذشته که رکورد جدیدی در کسادی معاملات به ثبت رسیده بود ۳۹۰۲ فقره خرید و فروش ملک در تهران انجام شد که ۲۷۸۷ فقره آن مربوط به واحدهای مسکونی بود. با بیرون آوردن آمار معاملات واحدهای مسکونی بهمن امسال از کل قراردادهای خرید و فروش املاک تهران که معمولا هر ماه توسط بانک مرکزی انجام می‌شود وضعیت رکود، بیشتر خود نشان می‌دهد. روند کاهش معاملات از آبان ماه همزمان با انتخابات ریاست جمهوری آمریکا و افت قیمت ارز شروع شد؛ به طوری که در ماه‌های آبان، آذر و دی به ترتیب ۵۰۷۲، ۳۱۲۴ و ۴۴۲۷ معامله ملک در تهران منعقد شد که در مقایسه با ماه‌های مشابه سال قبل ۱۲ درصد افزایش، ۷۴ درصد کاهش و ۶۸ درصد کاهش یافت. با اینکه آرشیو گزارش سال‌های قبل از ۱۳۹۶ در سایت بانک مرکزی موجود نیست، بررسی‌ها نشان می‌دهد از سال ۱۳۹۲ به بعد یازدهمین ماه طی سال‌های اخیر، پررونق بوده و بجز بهمن ۱۳۹۷ با ۹.۳ هزار فقره در سایر سال‌ها بین ۱۳ تا ۱۸ هزار فقره معامله مسکن در تهران به امضا رسیده است. طبق گزارش‌های ارائه شده توسط بانک مرکزی بین سال‌های ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۸ تعداد معاملات مسکن در تهران به ترتیب ۱۴.۵، ۱۵.۵، ۱۶.۳، ۱۵.۶، ۱۸.۴، ۹.۳ و ۱۳.۲ هزار فقره بوده است. همچنین در ماه‌های فروردین سال‌های ۱۳۹۳ تا کنون به‌جز فروردین امسال چنین رکودی سابقه نداشته است. بین سال‌های ۱۳۹۳ تا ۱۳۹۹ در ماه‌های فروردین به ترتیب ۷.۲، ۴.۹، ۵.۹، ۵.۳، ۵، ۳.۴ و ۱.۲ هزار فقره معامله مسکن در تهران منعقد شده است. همزمان با تهران، بازار مسکن در کل کشور نیز با رکود مواجه شد. طی بهمن ماه ۱۳۹۹ تعداد ۲۷ هزار و ۶۳۸ مبایعه نامه (قرارداد خرید و فروش ملک) در کشور به امضا رسیده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۳۲ درصد و ۳۸ درصد کاهش یافته است. کارشناسان عوامل مختلفی را برای افت فشار بازار مسکن عنوان می‌کنند که مهم‌ترین آن می‌تواند انتظار برای احیای برجام و انتخابات ریاست جمهوری ایران باشد. چه بسا کاهش توان خرید متقاضیان واقعی عامل اصلی افت معاملات نباشد؛ چرا که در ماه‌های قبل از آبان ماه که بازار تا حدودی رونق داشت، عمده خرید و فروش‌ها توسط سفته بازان و سرمایه‌گذاران انجام می‌شد. طبق برخی آمار ۷۷ درصد معاملات مسکن در ایران را خرید و فروش‌های سرمایه‌گذارانه تشکیل می‌دهد.

 پیش‌بینی‌های کارشناسی از آینده بازار مسکن

مهدی روانشادنیا ـ کارشناس اقتصاد مسکن ـ با بیان این‌که به‌جز مقطع زمانی قطعنامه ۵۹۸ با ریزش قیمت مسکن مواجه نبوده‌ایم به ایسنا می‌گوید: «توان اقتصادی خانوارها به عنوان یک مولفه تاثیرگذار اجازه رشد قیمت مسکن را نمی‌دهد و حتی پس از انتخابات و دولت بعدی هم پرش قیمت بعید به نظر می‌رسد ».  همچنین مصطفی قلی خسروی ـ رئیس اتحادیه مشاوران املاک ـ در تحلیل وضعیت کنونی بازار مسکن گفت: «کسادی معاملات به گونه‌ای است که فروشندگان و سازندگان به خریداران اصرار می‌کنند. این  نشان می‌دهد که بازار مسکن در مسیر کاهشی قرار گرفته است. تحولات سیاسی بین‌المللی در بازار مسکن تاثیرگذار بود؛ به طوری که از آبان ماه قیمت‌ها ۱۰ تا ۱۵ درصد کاهش یافت و در بهمن ماه نیز بر اساس گزارش‌های واصله از مشاوران املاک قیمت‌ها حدود ۸ درصد پایین آمده و انتظار داریم روند کاهش قیمت ادامه پیدا کند. بعد از عید نوروز هم افزایش قیمت نخواهیم داشت». 
حسن محتشم ـ عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان تهران ـ نیز ادامه وضعیت کنونی را مشروط به آرامش بازار ارز و شرایط سیاست خارجی دانست و گفت: «مقطع کنونی می‌تواند آغاز یک دوره رکود سه تا پنج ساله برای بازار مسکن باشد؛ به شرطی که این بازار از ناحیه سایر متغیرها همچون شرایط بین‌المللی دچار شوک نشود و شاهد رشد قیمت ارز و طلا نباشیم. بعد ممکن است به تدریج سرمایه‌ها به بخش مسکن بیاید و معاملات کم کم افزایش پیدا کند. بخشی از این ورود نقدینگی از بورس خواهد بود؛ زیرا به دلیل روند کاهشی بازار سرمایه، سهامداران دچار دلزدگی شده‌اند».