کرونا، محرم و یک حق‌الناس بزرگ
  ولی‌الله شجاع پوریان (مدیر مسئول)
۱- صفحه اول

۲- سیاست

۳- سیاست

۴- جامعه
۵- ویژه شهرستان
۶- اقتصاد
۷- فرهنگ و هنر
۸- صفحه آخر

1478

نصراله برزنی؛ متولی اولین صندوق‌های سرمایه‌گذاری مسکن در بورس و کارشناس ارشد بازار سرمایه، در گفت‌وگو با «همدلی» مطرح کرد

زیر و بم عرضه متری مسکن در بورس

همدلی| فاطمه آقایی‌فرد: شاخص بورس در کمین دو میلیون واحدی نشسته و شرکت‌های درشت‌وریز، یکی پس از دیگری به صف شده‌اند تا سهام‌شان را به این بازار عرضه کنند؛ از دانش‌بنیان‌ها گرفته تا مواد غذایی، پتروشیمی و ...، اما در لابه‌لای اخبار داغ بورس و ثبت رکوردهای بی‌سابقه شاخص در روزهای اخیر، آنچه که بیشتر از همه نگاه‌ها را به سمت خود برگردانده، راه‌اندازی بورس املاک و مستغلات در این بازار است که همزمان با افزایش قیمت مسکن در پایتخت و بسیاری از کلان‌شهرها، سوالات بی‌شماری را به ذهن‌ها آورده است؛ عرضه متری مسکن در بورس یعنی چه؟ بورس املاک و مستغلات چه تاثیری بر قیمت هر متر مربع خانه دارد، خرید و فروش ملک با این سیاست چه تغییری می‌کند و...؛ سوالاتی که با وعده وزیر اقتصاد درباره این راه‌اندازی، تکرار می‌شود و جواب واضحی برای آن‌ها از سوی کارشناسان و حتی مسئولان وجود ندارد. در جریان معاملات دیروز بازار سرمایه بود که شاخص بورس برای چندمین بار در روزهای اخیر رکورد زد و از مرز يك ميليون و ٥٠٠ هزار واحدي هم عبور کرد و در این میان خبری که وزیر اقتصاد داد هم دوباره حواس‌ها را به سمت این بازار پرت کرد؛ فرهاد دژپسند در مراسم امضای تفاهم‌نامه همکاری ایجاد پنجره واحد برای ورود شرکت‌های بخش خصوصی به بازار سرمایه، گفت: «شرکت‌هایی که در بورس پذیرش می‌شوند شفاف هستند، اما بسیاری از این شرکت‌ها نگران بودند که سازمان امور مالیاتی به پرونده‌ها ورود پیدا کند؛ به همین دلیل در شورای هماهنگی اقتصادی مصوبه‌ای تصویب کردیم که براساس آن سازمان امور مالیاتی به جزء سال ۹۸ که صورت‌های مالی مشخص شد، به پرونده‌های سال‌های قبل شرکت‌ها مراجعه نخواهد کرد». اما بخش دیگر صحبت‌های وزیر بود که سوالات زیادی را ایجاد کرد همان موضوع راه‌اندازی بورس املاک و مستغلات در هفته آینده بود؛ خبری که با این صحبت‌های رئیس سازمان بورس و اوراق بهادار مهر تایید را بر پیشانی خود دید تا بر اساس گفته‌ها و شنیده‌ها از هفته‌ آینده مسکن را هم وارد بازار سرمایه کند: حسن قالیباف اصل گفت: «طرح فروش متری مسکن در بورس کالا و البته راه‌اندازی بورس املاک در دست طراحی است که پس از ارائه، این طرح مورد بررسی قرار می‌گیرد». زمزمه‌ها درباره عرضه متری مسکن در بورس مدت‌هاست که شنیده می‌شود، اما با این همه، اظهارنظرهای زیادی از سوی آگاهان اقتصادی درباره این سیاست وجود ندارد و حتی بسیاری از دست‌اندرکاران مسکن نیز چشم‌اندازی درباره این اتفاق ندارند. اما با این حال مثل خیلی دیگر از سیاست‌های اقتصادی، عرضه مسکن در بورس کم و بیش با اظهارنظرهایی از سوی آگاهان بازار سرمایه همراه شده؛ برخی از آگاهان این بازار بر این باورند که عرضه مسکن در بورس می‌تواند مکانیزمی برای تامین مالی پروژه‌های مسکونی باشد؛ اما در عین حال این گروه از کارشناسان معتقدند که با توجه به این‌که قیمت‌گذاری به این طریق وارد بازار سرمایه و بر اساس عرضه و تقاضا خواهد شد، احتمال افزایش قیمت‌ها وجود دارد چرا که با امکان خرید متری مسکن در بورس، معاملات در این حوزه افزایش می‌یابد. حمید میرمعینی، کارشناس بورس، در رابطه با پیش فروش متری مسکن در بورس کالا به بازار می‌گوید: «آنچه مسلم است ایجاد هر میزان اوراق بهادار در زمینه مسکن منافع تولید کننده و مصرف کننده را فراهم خواهد آورد.»
حامد سلطانی‌نژاد مدیرعامل بورس کالای ایران نیز در خصوص روند اجرای پیش فروش متری مسکن در بورس کالا می‌گوید: «در مذاکرات صورت گرفته با وزارت راه و شهرسازی طرح‌هایی همچون فروش املاک و مستغلات، بازار تهاتری مصالح و املاک، طرح فروش متری مسکن و همچنین راه‌اندازی صندوق‌های املاک و مستغلات در بازار سرمایه مطرح شد که هم اکنون اجرای طرح پیش‌فروش متری مسکن در قالب انتشار اوراق سلف موازی استاندارد امکان پذیر شده است.» هر چه که هست، بورس کالای ایران از آمادگی برای طرح پیش‌فروش متری مسکن از طریق انتشار اوراق سلف موازی استاندارد در هفته‌های آینده خبر داده؛ خبری که در چند روز گذشته با واکنش‌های مختلفی همراه شده و از آن جهت حائز اهمیت است که هم اکنون رشد هیجانی نرخ مسکن به ویژه در کلانشهرها علاوه بر این‌که به مهم‌ترین دغدغه مصرف‌کنندگان واقعی منجر شده به واسطه قوانین حاکم بر مالکیت مسکن به افزایش حضور دلالان و بازارسازان این حوزه نیز دامن زده است. موضوعی که به اعتقاد کارشناسان اگرچه تاکنون سازوکار مشخصی برای عرضه متری مسکن در بورس کالا تدوین نشده است، اما متولیان این بخش با فراهم آوردن زیرساخت‌ها علاوه بر حفظ و ارتقای دارایی‌های سرمایه‌گذاران زمینه جلوگیری از هیجانات کاذب از طریق افزایش عرضه در میان‌مدت و بلندمدت را فراهم خواهد آورد.

اولین تجربه نیست

نصراله برزنی، کارشناس بازار سرمایه که در سال‌های گذشته به عنوان یکی از متولیان عرضه صندوق سرمایه‌گذاری مسکن فعالیت داشته در این‌باره به «همدلی» گفت: «راه‌اندازی بورس املاک و مستغلات، موضوعی نیست که برای اولین بار مطرح شود، یا بدون تجربه قبلی روی کار آمده باشد، در سال‌های گذشته این کار تجربه شده و در قالب صندوق‌های سرمایه‌گذاری سهام، املاک به سرمایه‌گذاران واگذار شده؛ اتفاقا خود بنده در آن زمان متولی این واگذاری بودم و به عنوان مدیر پروژه، سابقه همکاری در واگذاری سهام املاک در بورس را دارا هستم، اما در گذشته به دلیل فراهم نبودن زمینه‌های لازم برای اجرای پروژه‌ها این فعالیت متوقف شد.»

اوراق یا اسناد با پشتوانه مسکن معامله خواهد شد

برزنی در ادامه صحبت‌های خود با «همدلی»، افزود: «اصولا در بسیاری از بورس‌ها، حتی در کالا که فیزیکی است، اوراق، اسناد یا قراردادهای نقدی برای معامله به بازار سرمایه واگذار می‌شود و این‌طور نیست که خود کالا در این بازار خرید و فروش شود؛ در اصل این قراردادها یا همان اوارق هستند که معامله می‌شوند که درباره املاک و مستغلات نیز قرار است همین اتفاق بیفتند و اسناد یا اوراق مورد معامله قرار بگیرند». این کارشناس ارشد بازار سرمایه در ادامه گفت: «اگرچه در بورس بعضی از کشورها در برخی از موارد خود کالا نیز معامله می‌شود، مثلا در بورس فلزات لندن سه‌دسته معاملات وجود دارد که معاملات برخی از قراردادها به تحویل کالا منجر می‌شود، اما در برخی از موارد در بورس کالای این کشور، اوراق مالی هم معامله می‌شود، بر همین اساس راه‌اندازی بورس املاک و مستغلات نیز می‌تواند بر اساس همین یونیت‌ها یا واحدهای مالی به سرمایه‌گذاران واگذار شود؛ این اوراق یا اسناد می‌تواند در قالب واحدهای خیلی کوچکی باشد که شاید در عمل به یک متر آپارتمان هم نرسد، اما نکته مهم این است که این اوراق در بازار سرمایه قابل معامله هستند.»

در همه بخش‌های یک ملک شریک می‌شوید

برزنی در ادامه توضیحات خود به «همدلی» گفت: «در واقع این اوارق بهادار که پشتوانه‌اش ملک است، به بازار سرمایه می‌رود و در آنجا معامله می‌شود. قضیه فروش متری مسکن در بورس نیز همین سیاست است که از سال‌های گذشته روی آن کار شده تا در قالب واحدهای سرمایه‌گذاری در بورس عرضه شود. به عنوان مثال، منبع معینی وجود دارد که قرار است از این منبع برای ساخت یک بنای بزرگ استفاده شود، با عرضه این بنا در بورس، هر فردی می‌تواند به‌‌اندازه سهامی که از این بنا خریداری کرده در ساخت این پروژه شرکت کند.» این کارشناس بورس افزود: «مثلا شما سهم یک شرکت را خریداری می‌کنید و در دارایی‌های این ملک شریک می‌شوید، در واقع از دارایی‌های مولد آن ملک از بنزین گرفته تا هر بخش مولدی که وجود دارد، در سود آن دارایی‌ها شریک می‌شوید؛ سودی که با پشتوانه ملک واگذار شده در بورس عاید شما می‎شود».
وی در باره نقش بورس در این بازار گفت:«ببینید کار بورس این است که واسطه شود بین افرادی که می‌خواهند سرمایه‌گذاری کرده و افرادی که سرمایه دارند؛ در صورت عرضه بورس املاک به بازار سرمایه، بورس واسطه دو گروه می‌شود؛ یکی افرادی که با پول خود ملکی را می‌سازند و دیگری افرادی که می‌خواهند پول بدهند و این ملک را خریداری کنند تا سود ببرند.»

تاثیر واگذاری املاک و مستغلات به بورس در بازار خرید و فروش مسکن

یکی از سوالاتی که با سیاست عرضه متری مسکن در بورس مطرح می‌شود، تاثیر بورس مسکن بر بازار خرید و فروش مسکن است. حسن محتشم عضو هیئت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان مسکن نیز در خصوص پیش فروش متری مسکن در بورس کالا می‌گوید: «یکی از مهم‌ترین مزایای این طرح امکان خرید هر میزان از واحد ملکی متناسب با سرمایه متقاضی است که افزایش میزان سرمایه همگام با رشد نرخ مسکن را در پی خواهد داشت». وی در ادامه به طرح متری مسکن در اواخر دهه ۷۰ اشاره کرد و گفت: «طی سال‌های ۷۸ – ۱۳۷۷ هم موضوع فروش متری مسکن مطرح و بحث تضمین حداقل سود برای این طرح به میان آمد به گونه‌ای که متقاضی امکان خرید به هر متراژ را داشت و در صورت انصراف نیز حداقل سود ۱۸ درصدی به سرمایه گذار تعلق می‌گرفت.»
وی ادامه داد: «در این دوره، برخی شرکت‌های ساختمانی وارد این عرصه شدند و تعدادی سهام خود را واگذار و افرادی هم خریداری کردند. اما این طرح خیلی موفق نبود و سود سهام تثبیت شده‌ای به سهامداران واگذار شد». محتشم به عنوان این‌که در حال حاضر شاهد حمایت دولت از بازار سرمایه و هدایت نقدینگی به این بازار هستیم، گفت: «هم اکنون زمینه مناسبی برای ورود دوباره مسکن به بورس فراهم شده و بورس کالا هم با شناخت کامل از وضعیت موجود در بازار سرمایه، پیشنهاد عرضه متری مسکن را ارائه داده است.» وی گفت: «در طرح عرضه متری مسکن دولت هدف خانه‌دار کردن تدریجی مردم را دنبال می‌کند، ضمن آنکه به واسطه تزریق سرمایه‌های حاصل به تولید مسکن ایجاد ثبات نسبی در بازار اجتناب‌ناپذیر خواهد بود». نصراله برزنی نیز در این باره به «همدلی» گفت: «راه‌اندازی بورس املاک و مستغلات می‌تواند کمک کند تا بازار مسکن ساماندهی شود، زیرا منابع موجود را به بخش سرمایه‌گذاری در این بخش هدایت می‌کند و در نهایت سرمایه‌ها را به سمت ایجاد مسکن سوق می‌دهد. در کل عرضه مسکن با راه‌اندازی بورس املاک افزایش می‌یابد. از سوی دیگر به دلیل تامین سرمایه بورس، ثبات در قیمت مسکن ایجاد می‌شود و حتی ساخت‌وساز مسکن تسهیل می‎‌شود و سرمایه‌گذار می‌تواند به منابع بلندمدت نیز دسترسی داشته باشد، این در حالی است که بانک‌ها آمادگی تامین منابع بلندمدت برای ساخت مسکن را ندارند.»