ای مه من، ‌ای بت چین
دکتر احسان اقبال سعید ( روزنامه نگار)
۱- صفحه اول

۲- سیاست

۳- سیاست

۴- جامعه
۵- ویژه شهرستان
۶- اقتصاد
۷- فرهنگ و هنر
۸- صفحه آخر

1460

پیامدهای عرضه متری مسکن در بورس کالا در گفت‌وگوی «همدلی» با کمال اطهاری، کارشناس اقتصاد

بورس و تزریق حباب به بازار مسکن

همدلی| فاطمه آقایی‌فرد: در روزهایی که بازار سرمایه یکی از داغ‌ترین‌های اقتصادی است، زمزمه‌هایی از بورسی شدن مسکن نیز به گوش می‌رسد؛ از بورسی شدن همان کالایی که تا بوده رقیب اصلی بازار سرمایه شناخته شده و این‌روزها حسابی قیمت‌اش نسبت به سال‌های گذشته رشد کرده؛ اردیبهشت همین امسال بود که قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در پایتخت به 17 میلیون و 6هزار تومان رسید؛ یعنی 9.4 درصد نسبت به فروردین همین امسال و 33.8درصد در مقایسه با بهار سال 98 گران‌تر شد؛ حوزه‌ای که حالا دیگر بعد از رکود ناشی از ویروس کرونا و پس از بازگشایی این بازار، شاهد رشد عجیب و غریب قیمت‌هاست. آن‌طور که فعالان این بازار می‌گویند، پس از بازگشایی و مجوز شروع کسب و کارها از سوی دولت، بازار مسکن به رشد چشمگیری دست پیدا کرده که این رشد حیرت‌انگیز، نشان می‌دهد بخشی از نقدینگی در حال حرکت به سوی این بازار است. این در حالی است که گزارش‌های زیادی نیز از ورود حجم بالای نقدینگی به بورس حکایت می‌کنند؛ حداقل در یک ماه گذشته 20هزار میلیارد تومان پول تازه، وارد بازار سهام شده، این در حالی است که رقم ورود پول به تالار بورس طی یکسال گذشته 30 تا 35 هزار میلیارد تومان برآورد شده است، البته آمار رسمی درباره میزان نقدینگی در بخش مسکن در دست نیست، اما آنطور که از رصد بازار و حتی گفت‌وگو با دست‌اندرکاران این حوزه برمی‌آید حجم زیادی از پول‌های سرگردان در جامعه در سال‌های اخیر وارد مسکن شده تا آن را از کالای مصرفی تبدیل به سرمایه‌ای کند.
حالا در چنین روزهایی زمزمه‌هایی از راه‌اندازی تابلوی مسکن در تالار شیشه‌ای نیز مطرح شده که اظهارنظرهای زیادی درباره تاثیر این اتفاق بر روند اصلی بازار مسکن در رسانه‌ها دیده می‌شود. اواسط اردیبهشت همین امسال بود که فرهاد دژپسند، وزیر اقتصاد در یک نشست با فعالان بخش خصوصی در زمینه به‌دست آوردن درآمدی بالغ بر ۶۱هزار ملیارد تومان از محل املاک دولتی، از راه‌اندازی بورس املاک و مسکن خبر داد و هدف از انجام این کار را حمایت از بازار سرمایه عنوان کرد. همین دیروز هم محمود محمودزاده، معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه سرمایه‌گذاری در بورس مسکن می‌تواند با کمترین سرمایه از طریق خرید یونیت انجام شود، به ایسنا گفت: «عرضه پروژه‌های مسکن و حمل و نقل آماده طرح در صحن دولت است»، و این‌طور صحبت‌های خود را ادامه داد: «در بحث بورس مسکن موضوع اصلی صندوق‌های زمین و ساختمان است که یک مشکل آیین‌نامه‌ای داشت و به همین دلیل سال‌ها متوقف بود. این اصلاح آیین‌نامه در کمیسیون تخصصی دولت انجام شد. حال باید در صحن دولت مطرح شود تا بتوانیم پروژه‌هایی را از طریق بورس معرفی کنیم». معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه سرمایه‌گذاری در بورس مسکن می‌تواند با کمترین سرمایه انجام شود، گفت: «عرضه پروژه‌ها به صورت متری خواهد بود و در واقع متقاضیان می‌توانند یونیت‌های بورس را خریداری کنند، مسکن همیشه ارزش افزوده خود را دارد و ضرر در آن نیست. پروژه‌های مسکونی، سرمایه‌گذاری بلندمدت‌تری نسبت به سایر سرمایه‌گذاری‌ها است و بازدهی خوبی را هم خواهد داشت». به گزارش ایسنا، از روز ۱۶ اردیبهشت ماه سال جاری تفاهم نهایی بین وزارت راه و شهرسازی و سازمان بورس برای تامین مالی پروژه‌های مسکن و حمل و نقل از طریق بازار سرمایه انجام شد. در صورتی که در صحن دولت با این طرح موافقت صورت گیرد، در فاز اول قرار است ۱۰۰۰ واحد مسکونی از این طریق تامین مالی شود.
حالا اما سوالی که در این زمینه مطرح شده این است که تاثیر بورسی شدن مسکن بر بازار سرمایه و البته روند خرید و فروش خانه چه خواهد بود و آیا می‌تواند باعث متعادل‌ شدن قیمت‌ها در این بازار شود؟ اظهارنظرها در این زمینه متفاوت است. برخی از آگاهان اقتصادی بر این باورند که بورسی شدن معاملات مسکن و املاک به گردش مطلوب معاملات املاک و شفاف‌سازی در این حوزه بسیار کمک می‌کند که برای عملی شدن این طرح باید به نظرات کارشناسان توجه کرد. آگاهان اقتصادی می‌گویند ورود معاملات مسکن به بورس کالا باعث شفاف شدن و کشف قیمت‌ها شده و ابهامات را برطرف می‌کند و حتی مانع واسطه‌گری نیز خواهد شد.

عرضه مسکن به بورس قیمت‌ها را واقعی می‌کند

بسیاری از کارشناسان بر این باورند که ورود مسکن به بورس می‌تواند دسترسی به داده‌های آماری و پیش‌بینی‌پذیری مسکن را نیز ممکن کند. این در حالی است که برخی دیگر از آگاهان اقتصادی معتقد هستند که عرضه متری مسکن در بورس کالا یکی از سیاست‌های شکست‌خورده است که در سال‌های گذشته نیز اجرا شده و باعث رشد قیمت‌ها در این بازار شده است. حمید میرمعینی، یکی از کارشناسان بازار سرمایه در این‌باره به ایرنا گفت:«خرید متری مسکن در قالب ابزار مالی در بورس کالای ایران، می‌تواند پاسخ مناسبی به همه افرادی باشد که برای حفظ دارایی‌های نقد خود به دنبال سرمایه‌گذاری در بازار مسکن هستند، اما توانایی‌های آن‌ها به اندازه‌ای نیست که بتوانند یک ملک را به طور کامل خریداری کنند». این کارشناس بازار سرمایه در ادامه افزود: «نظام‌مند و قاعده‌پذیر کردن بازار مسکن از اهمیت بسزایی برخوردار است و باعث می‌شود به دور از هیجانات کاذبی که در بازار عادی مسکن وجود دارد، قیمت ملک شفاف و براساس عرضه و تقاضای واقعی در بورس کالا کشف شود، این بازار می‌تواند یک فرصت عالی و بی‌نظیر برای تامین مالی پروژه‌های انبوه‌سازی مسکن به شمار آید، بنابراین این ابزار مالی ارائه شده در بورس کالا می‌تواند یک بازی برد-برد هم برای متقاضیان و هم برای انبوه‌سازان مسکن به شمار آید». این در حالی است که بسیاری از آگاهان حوزه مسکن نگاه خوبی به عرضه متری مسکن در بورس ندارند و حتی این سیاست را مساوی با افزایش قیمت‌ها و حبابی شدن نرخ‌ها می‌دانند.

عرضه مسکن به بورس یک‌بار شکست خورده است

کمال اطهاری، کارشناس اقتصادی درباره تاثیر عرضه متری مسکن به بورس کالا بر روند کلی این بازار، به «همدلی» گفت:«عرضه مسکن در بورس کالا یک‌بار در نیمه دوم دهه 70 اجرا شد، اما کار بسیار شکست خورده‌ای بود. با اجرای این سیاست، حتی شهرداری تهران نیز به شدت مقروض شد و باعث شد تا قیمت مسکن به صورت جهشی افزایش یابد». این کارشناس مسکن در ادامه صحبت‌های خود با «همدلی» افزود: «عرضه مسکن در بورس کالا یکی از اقداماتی است که به جای سازوکارهای اساسی در این حوزه روی کار آمده و به جای اینکه وضعیت این بازار را متعادل کند، باعث افزایش حباب مسکن خواهد بود. در واقع این سیاست اقدامی است که هرازگاهی خود را در پوششی قرار داده و وارد کار می‌شود، اما هر بار شکست می‌خورد».

مسکن نمی‌تواند با بورس رقابت کند

اطهاری در ادامه به «همدلی» گفت:«با اجرای این سیاست می‌خواهند مسکن با بورس رقابت کند، اما عرضه متری مسکن در بورس در اصل مسکن را از کالای مصرفی تبدیل به کالای سرمایه‌ای می‌کند که حتی در صورت موفق شدن نتیجه‌اش مساوی خواهد بود با ورود سرمایه‌داران به مقوله بورس‌بازی. در صورتی که مسکن بخواهد با بورس رقابت کند سوداگری در معاملات شکل می‌گیرد». این کارشناس اقتصادی در ادامه افزود: «حتی سیستم معیوب بانکی کشور نیز اجازه ورود مسکن به بورس را نمی‌دهد و برای اجرای این سیاست باید در ابتدا نظام بانکی را اصلاح کرد. عرضه متری مسکن در بورس یک نوع تقلب و سوداگری در بازار مسکن است که منجر به افزایش نابسامانی در این بازار خواهد شد».

راهکار ساماندهی بازار مسکن ورود به بورس نیست

این کارشناس اقتصادی در ادامه صحبت‌های خود با «همدلی» افزود: «راهکاری برای ساماندهی بازار مسکن وجود ندارد، جز اینکه سایر بخش‌های اقتصادی را ترمیم کنیم؛ مسکن یکی از بخش‌های قفل شده در اقتصاد است که راهی برای اصلاح آن وجود ندارد، مگر اینکه بخش تولید تقویت شود و بازار را از زمین‌های غیر رانتی نجات دهیم. برای اصلاح بازار مسکن باید حمل و نقل توسعه یابد و تعاونی‌های مسکن در قالب یک طرح جامع ارائه شود». اطهاری در ادامه گفت: «باید تولید تقویت شود تا افراد شغل داشته باشند و بر اساس درآمد ثابتی که از شغل خود به‌دست می‌آورند بتوانند وام‌های بلندمدت برای خرید مسکن دریافت کنند. برای اصلاح این بازار باید اقتصاد بازدهی بالایی داشته باشد و فقط بر پایه درآمدهای نفتی یا تک محصولی حرکت نکند. برای اصلاح این بازار باید افرادی که مقیم خارج از کشور هستند، دلارهای خود را که به دلیل کاهش ارزش پولی ملی گران شده، وارد کشور کنند که لازمه این‌ها اجرای سیاست‌های تنش‌زدایی است. این افراد می‌توانند با این دلارها مسکن‌های گران‌قیمت بازار را خریداری کنند و این بازار از رکود خارج شود. بنابراین اصلاح بازار مسکن نیازمند یک برنامه و طرح جامع است». با این حال، در حالی کارشناسان حرکت نقدینگی به سمت بازارهای طلا، سکه، ارز و حتی مسکن را برای اقتصاد مضر می‌دانند که بهترین مامن برای آن را در شرایط کنونی، بازار سرمایه اعلام کرده و صحبت‌هایی از حرکت مسکن به سمت بورس نیز از سوی سکانداران اقتصادی مطرح شده که اظهارنظرهای موافق و مخالف زیادی را با خود همراه کرده است؛ بازار مسکن که این‌روزها درگیر قیمت‌های نجومی است و با توجه به قرارگیری در آستانه فصل جابه‌جایی حساسیت‌های زیادی را متوجه خود کرده است، زمانی ساماندهی خواهد شد که نقدینگی به سمت تولید حرکت کند تا موجب بهبود اقتصاد و اشتغالزایی شود تا از یکسو قدرت خرید خانوارها ترمیم شود و از سوی دیگر خریداران بتوانند از تسهیلات بلندمدت برای خرید خانه استفاده کنند.